Thị trường căn hộ cho thuê: Giá có giảm như lời đồn?

Dù có nhiều thông tin cho rằng giá thuê căn hộ đang giảm mạnh, nhưng khảo sát thực tế tại các đô thị lớn lại cho thấy điều ngược lại: giá thuê không giảm, thậm chí tăng nhẹ ở nhiều phân khúc. Điều gì đang xảy ra với thị trường cho thuê căn hộ?

Giá thuê giảm: Thực hay ảo?

Báo cáo quý II/2025 từ một số nền tảng dữ liệu bất động sản ghi nhận giá thuê căn hộ trung cấp tại TP. HCM giảm khoảng 3% so với quý trước. Một số tòa nhà cũ ở khu trung tâm thậm chí hạ giá thuê 5% - 7%, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường đi xuống nhẹ. Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng được đề cập, với mức giảm 1% - 2% tùy khu vực.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế từ người đi thuê lại không cho thấy điều này. “Giá thuê căn hộ tôi đang ở tăng 500.000 đồng/tháng so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ nhà còn báo sang năm sẽ điều chỉnh thêm. Tôi khá bất ngờ khi đọc tin giá thuê giảm”, anh Quốc Anh, đang thuê căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án Green Star (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), cho biết.

Tại TP. HCM, các khu vực có nhu cầu cao như Bình Thạnh, Thủ Đức hay quận 7 đều ghi nhận giá thuê giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Tình hình tương tự cũng diễn ra tại các quận như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm ở Hà Nội. Anh Thành Công - môi giới hoạt động tại khu vực Mỹ Đình, cho biết: “Căn hộ 2 phòng ngủ cách đây một năm cho thuê khoảng 11 - 12 triệu đồng/tháng thì nay đã tăng lên 13 - 14 triệu đồng/tháng, nếu có đủ nội thất thì không dưới 15 triệu đồng/tháng”.

Các báo cáo từ CBRE và Savills trong quý II/2025 cũng xác nhận xu hướng giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ tại các khu vực có cơ sở hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc và nhiều người nước ngoài sinh sống. Như vậy, có thể thấy bức tranh thị trường căn hộ cho thuê đang có độ vênh khá lớn giữa dữ liệu tổng hợp và thực tế giao dịch.

Thị trường căn hộ cho thuê: Giá có giảm như lời đồn?
Thị trường căn hộ cho thuê chưa hề hạ nhiệt như một số thông tin lan truyền.

Nguyên nhân của hiện tượng này, theo giới chuyên gia, không đến từ sức cầu đột biến, mà nằm ở sự mất cân đối cung - cầu kéo dài. Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng trong vòng 2 - 3 năm qua, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc trung cấp và bình dân được mở bán tại các đô thị lớn. Trong khi đó, dân số cơ học vẫn tăng, dòng người trẻ tiếp tục đổ về các thành phố lớn để làm việc và học tập. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án hiện hữu vì thế luôn ở mức cao, khiến giá thuê khó có cơ hội hạ nhiệt.

Thêm vào đó, việc siết tín dụng trong giai đoạn 2022 - 2023, cộng với mặt bằng lãi suất tăng cao, đã khiến nhiều nhà đầu tư trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch mua căn hộ cho thuê. Cùng thời điểm, các chủ đầu tư cũng gặp trở ngại lớn về pháp lý, chi phí đầu vào tăng, dẫn đến nguồn cung căn hộ bị co hẹp đáng kể trong suốt hai năm qua.

Một làn sóng khác cũng góp phần làm chậm nhịp cung căn hộ cho thuê là xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản thấp tầng, đất nền, nhà phố tại các tỉnh vùng ven. Điều này khiến không ít dự án căn hộ tại đô thị lớn bị đình trệ, hoặc kéo dài tiến độ triển khai. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà lại không giảm, đặc biệt tại các khu vực tập trung đông lao động nước ngoài, sinh viên và chuyên gia.

Bên cạnh yếu tố cung - cầu, một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá thuê chưa thể hạ là chi phí vận hành căn hộ ngày càng đội lên. Giá dịch vụ, phí bảo trì, điện nước, Internet… tại nhiều tòa nhà đều tăng so với cùng kỳ. Một số chủ nhà chia sẻ, riêng chi phí bảo trì và vận hành căn hộ đã tăng 5% - 10% trong vòng 1 năm qua, buộc họ phải điều chỉnh giá thuê để đảm bảo dòng tiền. Với các chung cư cao cấp có nhiều tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu BBQ… chi phí duy trì còn lớn hơn, khiến việc giữ nguyên giá thuê là điều gần như không thể.

Lệch pha thông tin, người thuê ở thế yếu

TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định: Thị trường cho thuê căn hộ hiện nay thiếu tính chuyên nghiệp và minh bạch. Giao dịch chủ yếu diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, không thông qua đơn vị trung gian hoặc nền tảng có kiểm chứng dữ liệu. Điều này khiến thông tin trên thị trường dễ bị nhiễu loạn, nhất là khi một vài báo cáo đưa ra chỉ số trung bình toàn thị trường mà không phân tách theo khu vực, phân khúc, tuổi đời dự án hay tỷ lệ lấp đầy.

“Việc một số nơi báo giá thuê giảm không sai về mặt con số, nhưng có thể chỉ phản ánh hiện tượng cục bộ tại một vài tòa nhà cũ, vị trí xa trung tâm, ít tiện ích, hoặc bị áp lực thanh khoản. Còn thực tế tại các khu vực có nhu cầu ở thực lớn, giá thuê vẫn tăng hoặc đứng yên”, ông Lượng phân tích.

Điều đáng nói là trong khi bên cho thuê có thể linh hoạt điều chỉnh giá theo biến động thị trường, thì người thuê lại hầu như không có quyền mặc cả. Nhu cầu cao, nhất là từ nhóm người nước ngoài, chuyên gia, sinh viên và lao động nhập cư khiến những căn hộ có vị trí thuận tiện, nội thất đầy đủ luôn trong tình trạng “cháy hàng”.

Nhiều trường hợp người thuê phải trả giá mới cao hơn từ 300.000 - 1.000.000 đồng/tháng khi ký lại hợp đồng. Một số khác bị yêu cầu trả thêm phí dịch vụ hoặc cọc giữ chỗ nếu muốn giữ căn. Tình trạng này cho thấy người thuê đang ở thế yếu do thiếu lựa chọn, đồng thời phải đối mặt với áp lực tài chính ngày một tăng.

Theo các chuyên gia, để thị trường căn hộ cho thuê vận hành ổn định và công bằng, cần bắt đầu từ việc hệ thống hóa dữ liệu thị trường. TS Trần Xuân Lượng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, đặc điểm căn hộ và phân khúc khách thuê tại từng khu vực.

“Minh bạch thông tin sẽ giúp cả người thuê, người cho thuê và nhà đầu tư có căn cứ ra quyết định chính xác. Quan trọng hơn, điều đó hạn chế được tình trạng hiểu nhầm, lệch pha thông tin giữa báo cáo và thực tế như hiện nay”, ông Lượng nhấn mạnh.

Ở góc độ dài hạn, bài toán cốt lõi vẫn là gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu thị trường. Ông Lê Đình Chung kiến nghị nên có cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ phục vụ cho thuê, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.

“Chúng ta có thể học theo mô hình ở một số nước phát triển, nơi chính phủ yêu cầu chủ đầu tư dành một tỷ lệ nhất định trong dự án để cho thuê lâu dài, hoặc khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm chuyên biệt để cho thuê bằng ưu đãi về tín dụng, thuế và thủ tục pháp lý”, ông Chung đề xuất.

Ngoài ra, việc phát triển các mô hình quản lý vận hành chuyên nghiệp - từ đăng tin, định giá đến dịch vụ hậu mãi cũng là yếu tố then chốt để nâng cấp chất lượng thị trường cho thuê, đảm bảo lợi ích hài hòa cho cả hai bên.

Nguồn:Thị trường căn hộ cho thuê: Giá có giảm như lời đồn?

Linh Chi
vietnamfinance.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền

Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được xây dựng theo hướng đẩy mạnh phân cấp phân quyền, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.
Thay đổi cách làm nhà ở xã hội: Từ nghĩa vụ phát triển đến kiến tạo cộng đồng

Thay đổi cách làm nhà ở xã hội: Từ nghĩa vụ phát triển đến kiến tạo cộng đồng

Nhà ở xã hội đơn thuần chỉ là nghĩa vụ thực hiện chính sách an sinh hay là cam kết đồng hành cùng sự phát triển bền vững của doanh nghiệp với địa phương?
Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc

Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc

Sau nhiều quý tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ TP.HCM đang phát đi những tín hiệu điều chỉnh rõ nét. Nguồn cung mới được cải thiện đáng kể trong quý II/2026 nhưng thanh khoản không còn duy trì tốc độ như trước khi mặt bằng giá vẫn neo cao, lãi suất vay mua nhà gia tăng và người mua ngày càng thận trọng.
Nguồn cung phục hồi, vì sao người mua nhà vẫn khó tìm sản phẩm phù hợp?

Nguồn cung phục hồi, vì sao người mua nhà vẫn khó tìm sản phẩm phù hợp?

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung mới. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn khó khăn trong lựa chọn sản phẩm, khi phân khúc cao cấp liên tục gia tăng, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê lại thiếu hụt kéo dài.
Lãi suất neo cao và cuộc tái cơ cấu trên thị trường BĐS

Lãi suất neo cao và cuộc tái cơ cấu trên thị trường BĐS

Lãi suất vay mua nhà thả nổi duy trì ở mức 11%-14%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 15%-16% đang khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Khi chi phí vốn bào mòn lợi nhuận và áp lực trả nợ gia tăng, dòng tiền đầu tư cũng bắt đầu dịch chuyển sang những phân khúc an toàn, có khả năng tạo dòng tiền tốt.
Chung cư dẫn dắt thị trường, người mua sẵn sàng trả thêm 5-10% cho nhà ở gần hạ tầng

Chung cư dẫn dắt thị trường, người mua sẵn sàng trả thêm 5-10% cho nhà ở gần hạ tầng

Báo cáo quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư tiếp tục dẫn đầu về mức độ quan tâm, trong khi đất nền và nhiều phân khúc đầu cơ có dấu hiệu chững lại. Quy hoạch, hạ tầng và minh bạch thông tin đang tái định hình dòng tiền và nhu cầu trên thị trường.

Các tin khác

Chủ đầu tư "giảm giá kỹ thuật" kích cầu bất động sản

Chủ đầu tư "giảm giá kỹ thuật" kích cầu bất động sản

Thay vì giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu, hỗ trợ tài chính để giảm chi phí thực tế cho người mua nhà nhưng vẫn giữ mặt bằng giá dự án.
Quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm và bài học từ Seoul

Quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm và bài học từ Seoul

Mới đây, TP HCM đã công bố dự thảo Quy hoạch tổng thể TP HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm và lấy ý kiến rộng rãi.
VIRES: Điều gì sẽ quyết định giá trị bất động sản Vĩnh Long trong chu kỳ phát triển mới?

VIRES: Điều gì sẽ quyết định giá trị bất động sản Vĩnh Long trong chu kỳ phát triển mới?

Không chỉ mở ra dư địa tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển của Vĩnh Long cũng đang thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị bất động sản.
Hà Nội thêm 51.000 m2 mặt bằng bán lẻ, giá thuê bắt đầu phân hóa

Hà Nội thêm 51.000 m2 mặt bằng bán lẻ, giá thuê bắt đầu phân hóa

Khoảng 51.000 m2 sàn mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm 2026, đưa cuộc cạnh tranh tại các trung tâm thương mại Hà Nội sang giai đoạn quyết liệt hơn.
Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc thực thi

Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc thực thi

Hà Nội đặt mục tiêu khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội từ tháng 9/2026, đồng thời đẩy nhanh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và các thủ tục đầu tư nhằm gia tăng nguồn cung.
Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao

Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới

Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý khi phạm vi phát triển đô thị dần mở rộng ra ngoài khu vực nội đô truyền thống.
Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi nguồn cung mới vẫn tập trung tại Bình Dương cũ và khu Đông TP.HCM, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất.
Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ nhiều dự án đồng loạt triển khai, song dòng tiền vẫn sẽ chọn lọc mạnh.
Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững

Thanh khoản phân hóa, giá nhà duy trì ở mức cao và dòng tiền thận trọng hơn cho thấy thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cân bằng và sàng lọc.
3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) vừa đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2026 nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ tái định hình toàn bộ diện mạo đô thị cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM bước vào một chu kỳ phát triển bền vững.
Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”

Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”

Sau giai đoạn đầu tư bất động sản “ăn xổi” nhờ ăn theo quy hoạch, dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ tư duy lướt sóng sang tìm kiếm giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi

Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đón nhận tín hiệu cải thiện ổn định về nguồn cầu và bước chuyển dịch chiến lược của dòng vốn đầu tư công nghệ cao trong 6 tháng đầu năm 2026.
Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá

Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá

TP Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư để điều chỉnh dự án Golden Hills City, đánh dấu bước ngoặc quan trọng, chính thức khơi thông nút thắt pháp lý đã tồn đọng, tạo đà để dự án bứt phá trở lại.
Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng

Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng

Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển với những tiêu chí hoàn toàn khác. Nguồn cung và giao dịch tiếp tục cải thiện, song dòng tiền không còn chảy theo tâm lý đầu cơ mà hướng đến các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác giá trị dài hạn.
Bộ Xây dựng yêu cầu công bố giá vật liệu xây dựng sát diễn biến thị trường

Bộ Xây dựng yêu cầu công bố giá vật liệu xây dựng sát diễn biến thị trường

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý, công bố giá vật liệu xây dựng và chỉ số giá xây dựng, bảo đảm đúng diễn biến thị trường.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động