Thị trường bất động sản nửa đầu 2025: Căn hộ lấy lại vị thế, đất nền hạ nhiệt

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” của Batdongsan.com.vn, sự cải thiện của yếu tố vĩ mô và dòng tiền đầu tư được khơi thông đã tạo điều kiện cho giá bất động sản tiếp tục nhích lên.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc, dòng tiền dần chuyển hướng từ đất nền sang căn hộ phục vụ nhu cầu thực và đầu tư bền vững. (Ảnh minh họa)

Phân hóa mạnh theo vùng

Phân khúc chung cư chứng kiến sự phục hồi rõ nét, chiếm 29% mức độ quan tâm, vượt đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định người mua đang chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư dòng tiền ổn định. Khảo sát 502 môi giới cho thấy: 64% môi giới nhận định giao dịch phục vụ nhu cầu ở chiếm trên 40% và 57% cho rằng nhóm mua để cho thuê cũng chiếm trên 40%. Đặc biệt, chỉ 46% cho rằng nhà đầu tư lướt sóng còn dưới 20%, phản ánh tâm lý đầu tư ngắn hạn đã suy giảm đáng kể.

Từ tháng 6/2025, thị trường căn hộ phục hồi mạnh tại TP HCM với mức độ quan tâm tăng 11% và lượng tin rao bán tăng 12% so với tháng 4. Điều này cho thấy nguồn cung đang cải thiện theo nhu cầu thực tế. Các yếu tố thúc đẩy là quy hoạch hành chính mới, phát triển các trung tâm vệ tinh và chiến lược giãn dân hợp lý.

Đặc biệt, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP HCM tăng mạnh, chiếm 61% lượt tìm kiếm căn hộ tại TP HCM trong quý II/2025, so với 44% cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân giá chung cư Hà Nội đã vượt TP HCM, khiến nhà đầu tư phía Bắc chuyển hướng tìm kiếm cơ hội tại khu vực phía Nam có dư địa tăng giá tốt hơn.

Trái với đà tăng của phân khúc căn hộ, thị trường đất nền trong quý II/2025 bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh. Mức độ quan tâm giảm rõ rệt do các yếu tố như thông tin siết thuế bất động sản và chính sách chưa rõ ràng. Tại TP HCM, mức độ quan tâm đất nền giảm 28% so với tháng 3, các khu vực khác giảm 33%. Về nguồn cung, số lượng tin đăng đất nền cũng giảm ở cả Hà Nội (15%), TP HCM (9%) và các địa phương khác (3%).

Tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế cả ở bên mua và bên bán. Các nhà đầu tư lo ngại chi phí nắm giữ gia tăng, trong khi thiếu các chính sách rõ ràng để định hướng chiến lược trung hạn.

Về mặt bằng giá, đất nền miền Bắc vẫn cao hơn miền Nam. Ví dụ: Bắc Ninh đạt 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, trong khi Bình Dương chỉ 31 triệu/m2, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 16 triệu/m2. Đặc biệt, miền Bắc ghi nhận mức tăng giá ấn tượng từ đầu 2023 đến quý II/2025, như Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang 100%, Hưng Yên 75%. Ngược lại, miền Nam chủ yếu ổn định hoặc tăng nhẹ, với Long An tăng 36%, Bình Dương tăng 25%, và nhiều tỉnh giữ mức giá tham chiếu.

Ông Tuấn nhận định, 6 tháng đầu năm cho thấy sự điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền sau đợt tăng nóng đầu năm. Thị trường đang phân hóa mạnh theo vùng: miền Bắc dẫn đầu về tăng giá, còn miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Yếu tố hạ tầng và quy hoạch vẫn là chìa khóa quan trọng định hình tiềm năng phát triển và chiến lược đầu tư dài hạn.

Sự chuyển dịch rõ rệt

Diễn biến của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt từ tâm lý đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư giá trị và nhu cầu thực. Điều này không chỉ phản ánh sự trưởng thành của nhà đầu tư, mà còn là hệ quả tất yếu từ các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô đang dần đi vào ổn định, cùng với các biện pháp siết chặt thị trường bất động sản giai đoạn trước bắt đầu phát huy tác dụng.

Phân khúc căn hộ vốn từng chịu áp lực lớn từ lãi suất và tâm lý chờ bắt đáy đang cho thấy sự phục hồi mang tính nền tảng. Việc người mua quay lại thị trường với mục đích ở thực hoặc khai thác dòng tiền cho thuê là một tín hiệu tích cực giúp thị trường trở nên bền vững hơn thay vì bị dẫn dắt bởi các cơn sốt ảo. TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm hút vốn đầu tư nhờ sự cải thiện về quy hoạch đô thị và hệ thống hạ tầng, đặc biệt khi giá căn hộ tại đây vẫn còn tiềm năng tăng so với Hà Nội.

TP HCM thu hút dòng vốn nhờ hạ tầng cải thiện, quy hoạch đồng bộ và mức giá căn hộ còn nhiều dư địa tăng so với Hà Nội. (Ảnh minh họa)

Ngược lại, đất nền - phân khúc thường phản ứng nhạy với thông tin chính sách và kỳ vọng lợi nhuận cao đang bị điều chỉnh mạnh. Việc dòng tiền thận trọng quay lưng với đất nền cho thấy thị trường đang thanh lọc các kỳ vọng phi thực tế, đồng thời phản ánh nỗi lo về chi phí cơ hội và rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất nền miền Bắc vẫn neo cao nhờ vào các yếu tố như hạ tầng kết nối, chuyển dịch công nghiệp và kỳ vọng phát triển vùng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ ổn định hơn, trong đó các yếu tố nội tại như nhu cầu thực, khả năng khai thác giá trị sử dụng và quy hoạch hạ tầng đóng vai trò then chốt thay vì chỉ dựa vào tâm lý đầu cơ. Đây là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh và đồng hành cùng tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Nguồn: Thị trường bất động sản nửa đầu 2025: Căn hộ lấy lại vị thế, đất nền hạ nhiệt