Khi tài sản đảm bảo tăng vọt dòng vốn được dẫn hướng thế nào?

Tín dụng địa ốc tăng tốc vượt nhịp toàn hệ thống

Bức tranh tín dụng năm 2025 cho thấy một xu hướng nổi bật: dòng vốn ngân hàng đang chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025 của 10 ngân hàng gồm Techcombank, VPBank, SHB, MB, HDBank, TPBank, MSB, BVBank, VIB và LPBank phản ánh rõ điều này.

Tổng dư nợ liên quan đến bất động sản của nhóm ngân hàng khảo sát đạt 930.566 tỷ đồng, tăng tới 33% so với cuối năm 2024. Mức tăng này vượt đáng kể tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống, cho thấy bất động sản vẫn là điểm đến ưu tiên trong chiến lược phân bổ vốn của nhiều nhà băng. Dù thị trường từng trải qua giai đoạn trầm lắng, khẩu vị rủi ro của ngân hàng dường như vẫn nghiêng rõ về phía địa ốc.

Một diễn biến đáng chú ý trong năm qua là sự thay đổi vị trí dẫn đầu. VPBank đã vượt Techcombank để trở thành ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hệ thống. Tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ mảng này tại VPBank đạt hơn 207.400 tỷ đồng. Mặc dù tỷ trọng trong tổng dư nợ có giảm nhẹ so với năm trước, song xét về giá trị tuyệt đối, VPBank vẫn đang giữ vị thế dẫn đầu.

Ở nhóm phía sau, có tới 7 trong số 10 ngân hàng được thống kê ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của chính họ, gồm SHB, MB, TPBank, MSB, BVBank, VIB và LPBank. Đáng chú ý, SHB và BVBank có tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm trên 30% tổng dư nợ. Tỷ lệ này cho thấy mức độ tập trung vốn vào lĩnh vực địa ốc ở mức khá cao.

Không chỉ là kênh giải ngân trọng yếu, bất động sản còn giữ vai trò chủ đạo trong danh mục tài sản đảm bảo tại nhiều ngân hàng. Năm 2025 ghi nhận xu hướng gia tăng mạnh cả về quy mô lẫn tỷ trọng bất động sản trong tổng giá trị tài sản thế chấp.

Tín dụng bất động sản năm 2025 tăng mạnh, vượt xa nhịp tăng chung của toàn hệ thống ngân hàng, cho thấy dòng vốn đang dồn rõ về địa ốc.

Tại Vietcombank, báo cáo tài chính quý IV/2025 cho thấy tổng giá trị tài sản đảm bảo mà ngân hàng này đang nắm giữ lên tới 2,63 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm gần 72%, tương đương hơn 1,89 triệu tỷ đồng. So với đầu năm 2024, giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng này đã tăng thêm gần 9,4%.

Với Agribank, dù chưa công bố báo cáo tài chính quý IV/2025, số liệu bán niên trước đó cho thấy đến giữa năm 2025, giá trị bất động sản thế chấp đã vượt 3,17 triệu tỷ đồng, chiếm phần lớn trong tổng 3,53 triệu tỷ đồng tài sản đảm bảo.

Trong khối ngân hàng tư nhân, Techcombank ghi nhận mức tăng 28% giá trị bất động sản thế chấp chỉ trong một năm, đạt gần 687.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Trên tổng tài sản đảm bảo hơn 1,45 triệu tỷ đồng, bất động sản chiếm 47,2%, vượt xa các loại tài sản khác như giấy tờ có giá hay máy móc thiết bị.

Nhiều ngân hàng khác như ACB, MB, Sacombank và HDBank cũng duy trì tỷ trọng tài sản thế chấp là nhà đất ở mức cao. Điều này cho thấy bất động sản không chỉ là đối tượng cho vay mà còn là lớp “đệm an toàn” quan trọng trong cấu trúc bảo đảm tín dụng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, so với hàng tồn kho hoặc máy móc thiết bị, bất động sản có tính ổn định cao hơn, khó bị dịch chuyển, dễ định giá và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, việc nắm giữ tài sản đảm bảo là bất động sản giúp ngân hàng tạo ra biên an toàn lớn hơn cho các khoản vay, đồng thời củng cố niềm tin về khả năng thu hồi nợ nếu rủi ro phát sinh.

Siết tín dụng bất động sản để giảm rủi ro hệ thống

Bất động sản từ lâu được xem là tài sản có giá trị bền vững trong dài hạn. Tuy nhiên, khi dòng vốn tín dụng dồn quá mạnh vào lĩnh vực này, vấn đề không còn nằm ở câu chuyện định giá, mà chuyển sang bài toán cân đối hệ thống. Sự tập trung quá mức vào địa ốc đang tạo ra áp lực ngày càng rõ đối với thanh khoản ngân hàng.

Đặc thù của các khoản vay bất động sản là thời hạn kéo dài từ 10 đến 20 năm, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn nhiều. Khi tín dụng bất động sản tăng trưởng tới 30%, cao hơn đáng kể so với mức bình quân chung của toàn ngành, rủi ro mất cân đối kỳ hạn bắt đầu lộ diện. Khoảng cách giữa vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn nới rộng đồng nghĩa với việc hệ thống phải chịu sức ép lớn hơn nếu dòng tiền huy động biến động. Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã sớm ban hành công văn yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro ngay từ đầu năm.

Sự tập trung quá mức này cũng đặt ra áp lực thanh khoản và rủi ro mất cân đối kỳ hạn, buộc cơ quan quản lý phải siết lại dòng vốn để bảo đảm an toàn hệ thống.

Một trong những hệ quả dễ nhận thấy nhất của quá trình siết lại này là sự điều chỉnh lãi suất. Nhóm ngân hàng lớn với lợi thế thanh khoản, bao gồm bốn ngân hàng thương mại nhà nước, đã chủ động nâng lãi suất cho vay bất động sản đối với các khoản giải ngân mới lên mức 13 đến 14% mỗi năm. Mức ưu đãi từng phổ biến trong khoảng 5,5 đến 7,5% dần bị thu hẹp. Sự thay đổi này nhanh chóng lan sang khối ngân hàng tư nhân, khiến chi phí vốn của thị trường bất động sản tăng lên đáng kể.

Tuy vậy, theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc điều tiết dòng vốn thông qua lãi suất đòi hỏi sự thận trọng cao. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao nhằm hạn chế dòng tiền chảy vào địa ốc, hệ quả có thể là nguồn cung dự án bị đình trệ, thị trường suy giảm thanh khoản và cơ hội sở hữu nhà ở của người dân càng trở nên xa vời. Ngược lại, nếu nới lỏng quá mức, dòng tiền có thể quay lại chu kỳ đầu cơ, đẩy giá tài sản vượt xa giá trị thực và làm phình to rủi ro trong hệ thống ngân hàng khi thị trường điều chỉnh.

Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng điều cần thiết không phải là các biện pháp hành chính cứng nhắc hay siết tín dụng đồng loạt, mà là cơ chế phân loại rõ ràng. Dòng vốn nên được ưu tiên cho các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, có pháp lý hoàn chỉnh và dành cho người mua nhà lần đầu.

Trong khi đó, việc kiểm soát cần tập trung vào hoạt động đầu cơ và những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro hệ thống mà còn góp phần định hướng dòng tiền vào những phân khúc mang lại giá trị bền vững cho nền kinh tế.

Nguồn: Khi tài sản đảm bảo tăng vọt dòng vốn được dẫn hướng thế nào?