Giá trị bất động sản phụ thuộc ""giá trị mềm"", ít liên quan chi phí đất

Một lần nữa, theo giới chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hàng đầu Việt Nam đang cho thị trường thấy giá trị thực của sản phẩm BĐS không nằm ở từng mét vuông đất, mà ở hệ sinh thái “giá trị mềm” trên đất.

Sự khác biệt của “ngôi nhà” và “không gian sống”

Ngày 1/11, Vinhomes công bố triển khai hệ thống an ninh đa lớp thông minh tai hàng loạt đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (Hà Nội), Vinhomes Grand Park (TP Hồ Chí Minh) hay trong tương lai là Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown.

Theo đó, để đảm bảo an ninh cho cư dân, tấm khiên điện từ 5 lớp với hệ thống cảm biến dày đặc sẽ được lập tại các cổng an ninh, tưởng rào, các cửa hàng, căn hộ, biệt thự, văn phòng, khu vực chứa hồ sơ, lưu trữ, tài chính kế toán… Hệ thống giúp phát hiện các đối tượng lạ di chuyển trong khu vực không được phép, hành vi quấy rối, xâm hại hoặc bắt cóc trong không gian sảnh, thang máy hay năng phát hiện người ngã nằm trên mặt đất quá 20 giây…

Anh Trần Thanh Bình, một cư dân đang sống tại Vinhomes Ocean Park bày tỏ sự phấn khởi khi đô thị nơi cả gia đình anh sinh sống vốn đã có hệ thống an ninh rất tốt, nay lại thêm phần yên tâm. “Thông thường, chỉ những dự án đang hình thành mới được chủ đầu tư quan tâm. Riêng tại đây, dù về ở vài năm và rất hài lòng nhưng mọi trải nghiệm vẫn đang được nâng cấp từng ngày, đặc biệt là với dịch vụ thiết yếu như an toàn, an ninh, giúp đảm bảo môi trường sống”, anh Bình nói.

Trong một hội thảo gần đây, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cũng chia sẻ góc nhìn về Vinhomes – chủ đầu tư theo ông là “không chỉ bán nhà mà còn quan tâm tới đời sống của cư dân trong cả hiện tại và tương lai”. Theo ông, khác với nhiều nhà đầu tư khác - thường chỉ có “hạ tầng hứa”, mọi chi tiết từ hạ tầng, dịch vụ như hệ thống cây xanh, trung tâm thương mại, tiện ích sống… tại các đại đô thị Vinhomes đều đi trước vài bước. “Vinhomes không bán một căn hộ, một biệt thự mà là một không gian sống”, vị chuyên gia nói.

Tài sản tăng giá theo thời gian

Theo các chuyên gia, chính không gian sống với hệ thống “giá trị gia tăng” trên đất đang đóng góp lớn vào giá trị của một sản phẩm BĐS. Chuyên gia kinh tế, TS Trần Minh An (Trung tâm Nghiên cứu và Tư vấn Kinh tế) bóc tách, một sản phẩm BĐS hiện chỉ có khoảng 30% giá trị nằm ở đất. Phần lớn còn lại (70%) theo ông nằm ở “giá trị mềm” trên đất như cảnh quan, tiện ích sống, không gian kết nối, thương mại, dịch vụ, cơ hội làm ăn kinh doanh… mà dự án tạo ra.

Cũng chính vì giá trị gia tăng trên đất ấy, như chuyên gia BĐS Đinh Thọ Đạt từng trả lời báo chí, giờ đây tư duy mua đất theo “mét vuông” và đợi quy hoạch đã lạc hậu, khi phần lớn giá trị của ngôi nhà đã tách rời đất. Không chỉ là không gian sống đẳng cấp, điều ông nhìn thấy tại các đại đô thị mới là sự hình thành những trung tâm kinh tế rộng lớn, một cộng đồng trù phú.

Với ý nghĩa ấy, những sản phẩm BĐS thỏa mãn “tỉ lệ vàng” về giá trị gia tăng trên đất, theo TS Trần Minh An, khác biệt hoàn toàn với phần còn lại của thị trường. “Mức giá của BĐS mang hệ sinh thái mềm hoàn thiện chắc chắn không thấp nhưng hoàn toàn không phải do đội giá, thổi giá mà ở giá trị nội tại của BĐS. Ở đây có 2 tầng giá trị, 1 là không gian sống đẳng cấp, 2 là tiềm năng tăng giá theo thời gian”, vị chuyên gia phân tích.

Nhìn về triển vọng, theo TS An, những sản phẩm BĐS mang giá trị gia tăng trên đất lớn sẽ ngày càng có giá theo thời gian, đặc biệt trong tình hình thị trường chung vẫn đang có xu hướng đi lên như hiện tại.

Lý giải điều này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, lí do đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng, nhân công… đều tăng. Đặc biệt, mấu chốt được ông chỉ ra là vướng mắc về nguồn cung thị trường hiện vẫn chưa được giải quyết. “Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế”, ông Khương dự báo.

Chỉ khi giải quyết được nút thắt lớn là vướng mắc trong phê duyệt dự án, khơi thông nguồn cung, cơ hội để BĐS hạ nhiệt mới xuất hiện. “Với tình trạng nhu cầu ở thực lớn như hiện tại trong khi cung khan hiếm, BĐS vẫn chưa có cơ sở để giảm giá. Tất nhiên, với những BĐS của các DN uy tín, với giá trị tạo ra phần lớn từ hệ sinh thái, không gian sống thì dù biến động ra sao, đây vẫn là những tài sản tăng giá theo thời gian”, vị chuyên gia nhận định.