“Để thị trường bất động sản hồi phục, khơi thông dòng chảy tín dụng và trái phiếu là cần thiết nhưng chưa đủ”
Thủ tướng chỉ đạo lập Tổ chuyên trách gỡ vướng thị trường bất động sản Xu hướng mới của thị trường bất động sản năm 2024 |
Mấu chốt của dòng vốn bất động sản không nằm ở tín dụng hay trái phiếu
Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2023, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn rất khó khăn khi phải chịu tác động từ nhiều yếu tố bất định. Trong bối cảnh đó, mục tiêu quan trọng hàng đầu là giữ được tiền thay vì kiếm được bao nhiêu tiền.
Theo chuyên gia, khi bàn về những khó khăn mà ngành địa ốc đang phải đối mặt, các vấn đề liên quan đến dòng vốn đã được nhắc đến nhiều nhưng chưa đủ. Bởi trong các cuộc họp của các bộ ngành, hội thảo của các hiệp hội, khó khăn về dòng vốn chỉ mới được đề cập chủ yếu ở khía cạnh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản “đóng băng” suốt thời gian qua còn nằm ở nhiều nguồn vốn khác như vốn tự có, vốn từ hợp đồng kinh doanh, hợp tác đầu tư, vốn từ ăn chia với nhau…
“Siết tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp đều là những vấn đề quan trọng, song vấn đề lớn hơn nằm ở vốn nợ khác của doanh nghiệp. Ở Việt Nam, ngoài hệ thống ngân hàng thì vay mượn bằng quan hệ dân sự rất phổ biến. Việc huy động vốn từ bạn bè, người thân... để có thể kinh doanh dự án diễn ra rất nhiều.
Chính vì thế, khi bàn về giải pháp, việc tập trung nhiều vào vốn tín dụng, vào giảm lãi suất hay trái phiếu cũng quan trọng nhưng chưa phải là mấu chốt. Mà mấu chốt để khơi thông dòng vốn cho bất động sản phải đến từ nhiều dòng vốn khác. Do đó, chúng ta cần nhìn rộng ra nếu muốn có những giải pháp toàn diện, hiệu quả”, ông Thuân nhìn nhận.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản 2023. |
Cũng theo Chủ tịch FiinGroup, những người làm bất động sản ai cũng muốn lãi suất giảm. Nhưng trong điều kiện bình thường, doanh nghiệp địa ốc bán được hàng, thì lãi suất với các doanh nghiệp không đáng là bao.
Doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận hy sinh một ít lợi nhuận để trả lãi suất trong bối cảnh làm ăn được. Thế nên, ông Thuân cho rằng đừng khuyến nghị giảm lãi suất, bởi lãi suất sẽ đi kèm với rủi ro. Thay vào đó là tập trung kiến nghị những vấn đề khác phù hợp với thực tiễn hơn.
“Để thị trường bất động sản khôi phục, vốn có thể chảy mạnh trở lại, việc chỉ “gào thét” phía Ngân hàng Nhà nước hay Bộ Tài chính khơi thông tín dụng và trái phiếu là cần thiết nhưng chưa đủ. Mấu chốt căn bản để thị trường bất động sản hồi phục chính là nguồn tiền từ dòng vốn trong dân, vốn từ hợp tác kinh doanh”, ông Thuân nhấn mạnh.
Ngoài ra, doanh thu nhận trước cũng là nguồn vốn quan trọng. Thời gian qua, nguồn vốn này đang bị giảm mạnh do pháp lý vướng mắc, các dự án không được mở bán dẫn đến doanh nghiệp không thu được tiền. Ở phía người mua, giá bất động sản cao và thu nhập người mua nhà bị ảnh hưởng là những yếu tố cản trở người mua “xuống tiền”. Gần đây, lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm nhưng vẫn rủi ro từ pháp lý và cơ chế thả nổi. Vì vậy, chuyên gia cho rằng cũng cần có những giải pháp để khơi thông dòng tiền từ nguồn thu này.
Bất kể giải pháp khơi thông nguồn vốn nào cũng cần đi từ pháp lý dự án
Vốn được ví như “mạch máu” của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. Bởi nếu thiếu vốn, thị trường này sẽ nhanh chóng “bất động”. Trên thực tế, những gì thị trường bất động sản đã trải qua suốt từ nửa cuối năm 2022 cho đến nay đã minh chứng điều này.
Thiếu vốn, các doanh nghiệp bất động sản trong hơn 1 năm qua liên tục phải dừng, tạm hoãn các dự án đang triển khai. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn phải đi đến đường cùng là bán bớt các dự án để có tiền trang trải. Với những doanh nghiệp không đủ khả năng để bán, họ buộc phải rút lui khỏi thị trường, giải thể, phá sản.
Vì vậy, những kỳ vọng về hồi phục thị trường bất động sản sẽ khó đạt được nếu không triển khai nhanh chóng và hiệu quả các giải pháp về khơi thông dòng vốn. Theo đó, khơi thông dòng vốn cho bất động sản là phải khơi thông từ nhiều phía, từ vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cho đến các dòng vốn khác như vốn từ hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư, vốn nhận trước từ khách hàng…
Đưa ra giải pháp cho việc khơi thông các nguồn vốn trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, việc đầu tiên là phải giải quyết vấn đề pháp lý dự án. Bởi pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguồn vốn nào.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận thẳng thắn rằng, tháo gỡ pháp lý dự án không có nghĩa là các chủ đầu tư thụ động đợi Chính phủ đến tháo gỡ mà hơn hết, chính doanh nghiệp cũng phải có sự chủ động trong sàng lọc dự án.
Theo chuyên gia, bất kể giải pháp khơi thông nguồn vốn nào cũng cần đi từ pháp lý dự án. (Ảnh minh họa) |
Giải pháp thứ hai, theo ông Thuân là phải cải thiện minh bạch thông tin thị trường để thị trường “tự chữa lành”. Đây vừa là giải pháp mang tính tình thế ngắn hạn và vừa có tính nền tảng dài hạn.
Cuối cùng, chuyên gia đề xuất triển khai chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc trung cấp trở xuống.
Cụ thể, về phía chủ đầu tư, cần chấp nhận thực hiện tháo gỡ pháp lý dự án và cam kết giảm giá sản phẩm. Khi doanh nghiệp đã chấp nhận giảm giá thì ngân hàng mới thực hiện cho vay đối với cả chủ đầu tư (tùy theo rủi ro tín dụng) và người mua nhà.
Về phía người mua nhà, có thể xem xét áp dụng một số điều kiện cho đối tượng mua lần đầu, thu nhập kê khai thuế 500 triệu trở lại, có thu nhập ổn định, hợp đồng lao động... nhằm hạn chế đầu cơ và đặc biệt là được giảm lãi suất với điều kiện cụ thể.
Ông Thuân cho rằng, khi thực hiện được chương trình này, lợi ích của các bên sẽ hài hòa, từ người dân, doanh nghiệp cho đến ngân hàng, Nhà nước. Cụ thể, ngân hàng sẽ được lợi khi giảm áp lực nợ xấu, giải ngân tín dụng với khẩu vị rủi ro được kiểm soát tốt hơn dù phải tăng chi phí giám sát.
Chủ đầu tư sẽ thoát khỏi cảnh nợ xấu, được triển khai, mở bán các dự án và cải thiện dòng tiền dù có thể giảm phần nào lợi nhuận. Còn người mua nhà sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở, được hưởng lãi suất thấp hợp lý và yên tâm về pháp lý.
Ở góc độ Nhà nước, vấn đề mất cân đối cung – cầu có thể giải quyết hướng đến đảm bảo những cân đối vĩ mô.
“Nếu làm được, trong vòng 1 - 2 năm tới chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết được loạt vấn đề như tái cấu trúc các phân khúc, tháo gỡ kích cầu trong bất động sản dân cư, ngân hàng giải quyết nợ xấu, chủ đầu tư triển khai và mở bán được dự án. Nhưng phải lưu ý, chương trình này chỉ thực hiện với phân khúc trung - thấp cấp. Còn phân khúc cao cấp, thậm chí tôi đề xuất đánh thuế đặc biệt giống như ô tô.
Tại Trung Quốc, theo nghiên cứu từ đối tác của FiinGroup, trong năm 2024, nếu sản lượng bán mới bất động sản dân cư tiếp tục giảm 20 - 25% thì tăng trưởng GDP quốc gia này sẽ ở mức dưới 3% vào năm sau. Đây là tình huống xấu. Tôi không mong muốn điều này tương tự với Việt Nam, dù phạm vi ảnh hưởng của chúng ta ít hơn", ông Nguyễn Quang Thuân nói.
Tin liên quan
Thủ tướng: Rút giấy phép cửa hàng vàng không xuất hóa đơn điện tử 17/05/2024 12:22
Hà Nội kêu gọi đầu tư 6 khu đô thị hơn 34.000 tỷ tại Đông Anh 17/05/2024 12:20
Cùng chuyên mục
Bắc Giang điều chỉnh giảm số lượng đô thị
Bất động sản 16/05/2024 09:59
Giải quyết dứt điểm tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng đất đai không đúng mục đích
Bất động sản 15/05/2024 17:00
7 trường hợp sắp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024, người dân cần biết
Bất động sản 15/05/2024 15:00
Him Lam Thường Tín - điểm nóng của thị trường bất động sản khu Nam Hà Nội
Bất động sản 15/05/2024 13:10
Hà Nội công bố 3 đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Sóc Sơn
Bất động sản 15/05/2024 09:43
Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện nhà ở xã hội
Bất động sản 14/05/2024 07:00
Các tin khác
Hàng loạt dự án bất động sản vẫn chờ gỡ vướng
Bất động sản 14/05/2024 00:00
Bất động sản công nghiệp sẽ duy trì tăng trưởng tốt trong những năm tới
Bất động sản 13/05/2024 15:54
Giảm nhiệt bất động sản
Bất động sản 13/05/2024 09:45
Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết khó trong quý I/2024
Bất động sản 12/05/2024 18:14
Hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản chờ đáo hạn
Bất động sản 12/05/2024 07:00
Thị trường văn phòng cho thuê phân hoá
Bất động sản 11/05/2024 18:10
Quận Bắc Từ Liêm sẽ có thêm 4 công viên
Bất động sản 11/05/2024 06:00
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra bất cập và giải pháp
Bất động sản 10/05/2024 08:00
Dự thảo nghị định về giá đất "bỏ quên" nhiều chi phí của doanh nghiệp?
Bất động sản 10/05/2024 07:00
Có gì trong quảng trường trung tâm tại vùng đất Blue Zones đầu tiên Việt Nam?
Bất động sản 09/05/2024 14:00
Dự báo giá thuê đất công nghiệp miền Bắc sẽ tăng 3-9%/năm
Bất động sản 09/05/2024 13:00
Siêu dự án Cocobay vẫn đìu hiu sau tin tái khởi động
Bất động sản 09/05/2024 09:16
Kiến nghị không thu tiền đầu tư cơ sở hạ tầng khu tái định cư
Bất động sản 09/05/2024 06:00
Giải bài toán nhu cầu nhà ở tăng cao ở Hà Nội
Bất động sản 08/05/2024 20:00
Bài toán cho thị trường Condotel Việt Nam?
Bất động sản 08/05/2024 15:06
TP Hồ Chí Minh có chỉ đạo mới nhất về việc chuyển mục đích đất dân cư xây mới
Bất động sản 08/05/2024 07:00
Quảng Bình sẽ xây hơn 11.000 căn hộ thu nhập thấp trong 6 năm tới
Bất động sản 07/05/2024 15:30
Bất động sản công nghiệp chưa bao giờ hết "nóng"
Bất động sản 07/05/2024 15:00
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật
Video 10/10/2022 13:55
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin
Video 10/10/2022 13:52
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng
Video 23/06/2022 11:00