Căn hộ cũ giảm giá vẫn khó tìm người mua

Giá giảm sâu sau một thời gian tăng nóng

Một căn hộ 67 m² tại tòa HH4C Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, đang được môi giới Vũ Thu Phương chào bán với giá hơn 2 tỷ đồng. Căn nhà có hai phòng ngủ, đã được chủ sở hữu cải tạo từ hiện trạng ban đầu. So với mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội, mức chào bán này có vẻ dễ tiếp cận. Khách hỏi thông tin không ít, song việc đi đến giao dịch vẫn chậm.

Sự dè dặt của người mua xuất hiện sau một giai đoạn giá tại nhiều khu chung cư bình dân tăng nhanh. Có thời điểm, căn hộ ở khu HH Linh Đàm được rao quanh mức 50–65 triệu đồng/m². Đến đầu tháng 8/2026, giá bình quân tại dự án còn khoảng 36,7 triệu đồng/m², giảm 19,5% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 35% so với đỉnh ghi nhận vào tháng 12/2025. Giá bình quân toàn dự án chỉ mang tính tham khảo; từng căn vẫn khác nhau về diện tích, tầng, tình trạng sử dụng và điều kiện giao dịch.

HH Linh Đàm, vướng mắc về pháp lý của một số căn hộ là yếu tố được quan tâm.

Với người muốn mua để ở, giá giảm là cơ hội xem xét lại những căn trước đây vượt quá ngân sách. Nhưng mức giảm lớn cũng khiến họ thận trọng: nguyên nhân nằm ở nhu cầu bán gấp của một chủ nhà, ở sự điều chỉnh chung của thị trường, hay ở vấn đề riêng của dự án? Khi chưa trả lời được câu hỏi ấy, người mua khó quyết định chỉ vì thấy giá thấp hơn năm ngoái.

Tại HH Linh Đàm, vướng mắc về pháp lý của một số căn hộ là yếu tố được quan tâm. Đầu tháng 9, Hà Nội ban hành kế hoạch xử lý vi phạm tại các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, trong đó có khu HH Linh Đàm. Thông tin này khiến người dự định mua nhà muốn biết rõ căn họ đang xem có thuộc diện bị ảnh hưởng hay không, tiến độ xử lý ra sao và khả năng hoàn thiện giấy tờ về sau. Cũng vì vậy, không thể đánh đồng tình trạng pháp lý của mọi căn trong cùng một khu.

Diễn biến giảm giá còn xuất hiện ở những dự án khác. Căn hộ 56–60 m² tại Khu đô thị Đại Thanh từng được chào bán khoảng 55–65 triệu đồng/m², nay có mức chào khoảng 45–52 triệu đồng/m². Tại Khu nhà ở Xa La, khoảng giá giảm từ 55–63 triệu đồng/m² xuống còn 46–53 triệu đồng/m². Một số chủ nhà hạ giá vài trăm triệu đồng nhưng vẫn phải chờ khách. Đây là các mức rao bán tại những thời điểm khác nhau, chưa đồng nghĩa mọi căn hộ trong dự án đều đã giao dịch ở mức giá đó.

Người mua tính cả rủi ro sau khi nhận nhà

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng căn hộ bình dân từng tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024–2025 khi nguồn cung vừa túi tiền hạn chế, còn giá nhà mới lên cao. Đến lúc thị trường phân hóa, những dự án có vấn đề về giấy tờ hoặc chất lượng công trình chịu sức ép điều chỉnh lớn hơn. Một khoản giảm giá đáng kể vẫn có thể chưa đủ thuyết phục nếu người mua chưa yên tâm về khả năng xác lập quyền sở hữu và chuyển nhượng sau này.

Giấy tờ là một phần của quyết định mua nhà; trải nghiệm sống hằng ngày là phần còn lại. Ở một chung cư đã sử dụng khoảng mười năm, người mua thường phải xem kỹ tình trạng căn hộ, hệ thống điện nước, thang máy và công tác quản lý vận hành. Một căn từng cho thuê lâu năm có thể cần sửa lại trước khi gia đình dọn vào. Nếu cộng tiền cải tạo, nội thất và các khoản phát sinh, tổng ngân sách có thể khác xa giá ghi trên tin rao.

Chỗ để xe cũng là yếu tố khó bỏ qua. Người mua có ô tô cần biết khả năng đăng ký chỗ đỗ thực tế và chi phí hằng tháng; gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi sẽ quan tâm hơn đến thời gian chờ thang máy, lối đi và điều kiện phòng cháy. Những vấn đề này khó đánh giá đầy đủ qua ảnh chụp hay lời giới thiệu của môi giới. Việc đến xem nhà vào nhiều thời điểm trong ngày có thể giúp người mua hình dung rõ hơn nhịp sinh hoạt của cả tòa nhà.

Người mua vẫn cân nhắc lâu hơn trước, bởi số tiền phải bỏ ra còn đi cùng câu chuyện pháp lý, chất lượng nhà ở và chi phí sửa chữa.

Tâm lý của người bán lại chịu một sức ép khác. Chị Mỹ Vân, cư dân phường Hoàng Liệt, đã giảm giá căn hộ 47 m² tại VP6 Linh Đàm từ mức 2,9 tỷ đồng từng được môi giới đề xuất cuối năm 2025 xuống 2,3 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch. Chị muốn chuyển sang một dự án mới hơn và cần thu hồi tiền để thực hiện kế hoạch đó. Mức giá từng được kỳ vọng không bảo đảm người bán có thể tìm được khách ở mức ấy, nhất là khi điều kiện thị trường thay đổi.

Nếu chủ nhà đang trả lãi vay, thời gian chờ bán càng kéo dài thì chi phí nắm giữ càng tăng. Hạ giá để bán nhanh có thể là một lựa chọn, nhưng nhiều căn cùng điều chỉnh sẽ khiến người mua có thêm phương án so sánh và tiếp tục thương lượng. Thị trường vì thế có thể xuất hiện khoảng cách đáng kể giữa giá người bán mong muốn, giá đăng tin và số tiền người mua sẵn sàng trả.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định người mua đang xem xét lại giá trị của căn hộ cũ dựa trên chất lượng sử dụng, pháp lý và khả năng bán lại. Những dự án nằm trong khu dân cư đông đúc, đi lại thuận tiện vẫn có thể phù hợp với người mua ở thực có ngân sách hạn chế. Điều kiện là mức giá phải phản ánh đúng hiện trạng căn hộ và những rủi ro mà người mua có thể phải gánh.

Vì thế, một căn hộ giảm vài trăm triệu đồng chưa chắc đã trở thành lựa chọn hợp lý, cũng như một chung cư cũ không mặc nhiên mất sức hút. Giao dịch chỉ dễ hình thành hơn khi người bán đưa ra mức giá sát thực tế, còn người mua có đủ thông tin để tính toàn bộ số tiền cần chi và hiểu rõ tình trạng pháp lý của chính căn hộ mình định mua.

Nguồn: Căn hộ cũ giảm giá vẫn khó tìm người mua