"Cạm bẫy" ngầm ẩn sau cuộc đua chiết khấu của ông lớn bất động sản

Tung chiêu giảm giá

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý, đó không còn là cuộc đua tung dự án mới, mà là cuộc đua về chính sách bán hàng với loạt ưu đãi mạnh tay chưa từng có. Nhiều chủ đầu tư áp dụng mức chiết khấu từ 15 đến 19 phần trăm, hoặc tung ra các gói hỗ trợ lãi suất tương đương 12 phần trăm giá trị căn hộ, khiến thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Tại dự án Galia Hà Nội của Tân Á Đại Thành, khách hàng thanh toán 95 phần trăm giá trị căn hộ ngay từ đầu sẽ được hưởng chiết khấu tới 19 phần trăm. Ở dự án Sun Urban City tại Hà Nam của Sun Group, mức chiết khấu cũng dao động từ 15 đến 18 phần trăm đối với khách thanh toán sớm.

Trong khi đó, Jade Square tại Hà Nội áp dụng ưu đãi khoảng 10 phần trăm, còn Vinhomes Global Gate lại chọn cách hỗ trợ lãi suất tương đương 12 phần trăm giá gốc, kèm nhiều phương án thanh toán linh hoạt để thu hút người mua.

Điểm chung dễ nhận thấy ở các chính sách này là chúng chủ yếu dành cho khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, sẵn sàng thanh toán ngay từ 90 đến 95 phần trăm giá trị căn hộ. Không ít dự án còn bổ sung hình thức chiết khấu dòng tiền, nghĩa là trả thêm lãi cho khoản tiền khách nộp trước tiến độ, số tiền trả càng sớm thì phần lợi ích càng cao.

Những ưu đãi “siêu khủng” này ngay lập tức trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt với giới đầu cơ. Không ít nhà đầu tư coi đây là cơ hội vàng để đón sóng thị trường. Với mức giảm giá sâu, nếu bất động sản hồi phục trong trung hạn, phần chênh lệch lợi nhuận có thể vượt xa so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng hoặc các kênh đầu tư khác như chứng khoán.

Trên thực tế, chính sách này cũng tạo ra xu hướng mới, đó là hình thức liên kết vốn giữa nhiều nhà đầu tư. Họ cùng góp tiền để đủ khả năng mua một căn hộ chiết khấu cao, sau đó phân chia lợi ích theo tỷ lệ góp vốn. Đây được coi là cách “mua sỉ” nhằm tận dụng triệt để ưu đãi mà chủ đầu tư đưa ra, giúp gia tăng khả năng sinh lời trong tương lai.

Dự án Sun Urban City tại Hà Nam của Sun Group, mức chiết khấu cũng dao động từ 15 đến 18 phần trăm đối với khách thanh toán sớm.

Một minh chứng điển hình được chia sẻ từ ông Quân, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng khá nổi tiếng trên thị trường. Ông cho biết vừa quyết định thanh toán sớm 95 phần trăm giá trị một căn hộ tại phường Phú Thượng, Hà Nội, để hưởng chiết khấu 10 phần trăm cùng nhiều ưu đãi về nội thất và chỗ đậu xe. Theo tính toán của ông, việc giảm giá này giúp tiết kiệm gần 500 triệu đồng, một con số đáng kể nếu quy đổi sang lợi suất đầu tư sau này.

Tuy nhiên, chính ông Quân cũng thừa nhận vẫn còn nhiều lo ngại. Số tiền đã đóng gần hết nhưng phải chờ vài năm nữa mới có sổ đỏ, trong khi rủi ro dự án bị chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý luôn hiện hữu. Sự thật này cho thấy, phía sau những con số chiết khấu hấp dẫn là những canh bạc không dễ dàng, nơi nhà đầu tư buộc phải đặt trọn niềm tin vào năng lực và uy tín của chủ đầu tư.

Chia sẻ này phần nào phản ánh mặt trái của làn sóng chiết khấu sâu, khi khách hàng được lợi trước mắt nhưng phải đánh đổi bằng mức độ rủi ro cao hơn. Thị trường vì thế trở thành bức tranh hai chiều, vừa sôi động với những ưu đãi khổng lồ, vừa tiềm ẩn nguy cơ nếu các dự án không về đích đúng cam kết.

Cuộc đua chiết khấu sâu cũng đặt ra một dấu hỏi lớn về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc. Bởi lẽ, khi chấp nhận giảm giá tới hàng trăm triệu đồng mỗi căn, chủ đầu tư rõ ràng đang phải đánh đổi biên lợi nhuận và cả uy tín lâu dài để đổi lấy dòng tiền ngắn hạn.

Nhiều chuyên gia cảnh báo, “giảm giá sốc” có thể giống như bán rẻ tương lai, bởi một khi thị trường hồi phục, dư địa điều chỉnh giá gần như không còn, trong khi rủi ro nợ vay và chi phí vận hành vẫn đè nặng. Nếu tình trạng này kéo dài, các chủ đầu tư yếu tài chính có thể bị cuốn vào vòng xoáy mất thanh khoản, còn khách hàng là những người đang “ôm trọn” rủi ro sẽ là bên gánh chịu hậu quả đầu tiên.

Liệu có cạm bẫy được giăng ra?

Có lợi bất cập hại là câu hỏi đang được nhiều nhà đầu tư đặt ra trước “cơn lốc” chiết khấu sâu của bất động sản. Ở góc nhìn của một môi giới lâu năm tại Hà Nội, anh Phạm Đình Huân cho rằng mức giảm 10 đến 20 phần trăm nghe thì rất hấp dẫn, nhưng thực chất chỉ phù hợp với những người đã có sẵn tiền nhàn rỗi.

Với các chủ đầu tư, đây đơn giản là cách huy động vốn nhanh hơn, thay thế cho việc vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất tín dụng vẫn còn cao.

Chính sách siêu chiết khấu, xét cho cùng, vừa là cơ hội vừa là phép thử. Với khách hàng có sẵn vốn, việc được hưởng mức ưu đãi lớn chẳng khác nào mua nhà giá buôn.

Tuy nhiên với đa số người mua để ở, vốn không dư dả để thanh toán ngay 95 phần trăm giá trị căn hộ, ưu đãi này gần như nằm ngoài tầm với. Nhìn ở góc độ thị trường, sự phân hóa này vô tình tạo ra khoảng cách giữa nhóm nhà đầu tư có tiềm lực và nhóm người mua thực sự có nhu cầu an cư.

Theo phân tích của giới chuyên môn, khuyến mại và giảm giá vốn dĩ là công cụ quen thuộc trong kinh doanh. Nhưng khi nhiều chủ đầu tư đồng loạt áp dụng chính sách chiết khấu sâu và kéo dài, điều đó phản ánh áp lực dòng tiền đang dồn nén.

Doanh nghiệp buộc phải chấp nhận giảm mạnh lợi nhuận, thậm chí chạm ngưỡng hòa vốn, miễn sao thu hồi được dòng tiền mặt. Ngược lại, nếu chỉ xuất hiện ở một vài dự án và trong thời gian ngắn, chiết khấu cao có thể chỉ là chiêu thức marketing, tạo tiếng vang truyền thông và gây sức hút cạnh tranh.

Một chuyên gia bất động sản nhận định, khi chủ đầu tư tung ra mức giảm giá mạnh, tâm lý “sợ bỏ lỡ” thường khiến khách hàng nhanh chóng đưa ra quyết định. Nhiều trường hợp thậm chí chưa thật sự có nhu cầu vẫn sẵn sàng xuống tiền. Tuy nhiên, nếu xu hướng chiết khấu lan rộng, thiếu minh bạch và thiếu cơ sở tài chính vững chắc, thị trường sẽ rơi vào tình trạng nhiễu loạn, gây bất ổn cả cho người mua lẫn doanh nghiệp.

Cuộc chạy đua này vừa cho thấy sự sôi động bề ngoài, vừa phơi bày những gam màu đầy lo ngại của thị trường.

Thực tế, chiết khấu sâu đồng nghĩa với việc lợi nhuận ngắn hạn bị co hẹp, trong khi chi phí vận hành, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính khác vẫn đè nặng lên vai chủ đầu tư. Do đó, giới phân tích cho rằng siêu chiết khấu chỉ nên coi là liều thuốc giảm đau ngắn hạn, giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, chứ không thể là một chiến lược dài hạn bền vững.

Nhìn tổng thể, các chính sách bán hàng hiện nay đang trở thành công cụ cạnh tranh chính của thị trường. Mỗi doanh nghiệp đều tìm cách xoay sở để hút vốn từ khách hàng, từ giảm giá trực tiếp, hỗ trợ lãi suất, cho tới hình thức chiết khấu dòng tiền. Điều này cho thấy cuộc đua của các chủ đầu tư không còn chỉ xoay quanh giá bán, mà còn nằm ở tốc độ và mức độ huy động vốn.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chưa giảm nhiều và tâm lý thị trường vẫn thận trọng, khả năng cao các chính sách ưu đãi sẽ còn tiếp tục biến tấu. Không loại trừ khả năng sẽ xuất hiện thêm những gói khuyến mại “sáng tạo” hơn nhằm kéo khách xuống tiền.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, đây là thời điểm cần cân nhắc kỹ lưỡng, bởi chiết khấu cao không đồng nghĩa với an toàn. Quan trọng nhất vẫn là sức khỏe tài chính của chủ đầu tư và khả năng thanh khoản của dự án.

Như vậy, bức tranh bất động sản hiện nay là sự đan xen giữa cơ hội và rủi ro. Những chính sách bán hàng hào nhoáng đang thổi luồng gió nóng vào thị trường, nhưng đồng thời cũng hé lộ cuộc cạnh tranh khốc liệt về dòng tiền. Và trong cuộc đua này, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực thực sự mới đủ sức trụ vững và đi đường dài.

Một khía cạnh khác ít được nói đến là ảnh hưởng của siêu chiết khấu đối với niềm tin thị trường. Khi cùng một dự án nhưng có người mua được giá thấp hơn hàng trăm triệu đồng so với người mua trước đó, cảm giác bất bình đẳng dễ nảy sinh. Điều này không chỉ khiến khách hàng cũ bức xúc mà còn làm lung lay niềm tin chung, vì không ai muốn trở thành “người chịu thiệt” trong một cuộc chơi mà chủ đầu tư nắm toàn bộ quyền kiểm soát.

Nguy hiểm hơn, các đợt giảm giá mạnh nếu lặp đi lặp lại có thể vô tình tạo ra mặt bằng giá ảo. Người mua kỳ vọng lúc nào cũng sẽ có ưu đãi, từ đó hình thành tâm lý chần chừ, chờ chiết khấu thay vì quyết định giao dịch ngay.

Thị trường vì vậy bị kìm hãm thanh khoản thực, trong khi giá niêm yết chính thức lại không phản ánh đúng sức khỏe thực sự của dự án. Nói cách khác, siêu chiết khấu vừa kéo được khách hàng trong ngắn hạn, nhưng đồng thời gieo mầm bất ổn lâu dài cho cả thị trường.

Ở tầm vĩ mô, nếu xu hướng chiết khấu ồ ạt lan rộng, cơ quan quản lý hoàn toàn có thể phải can thiệp để đảm bảo tính minh bạch. Bởi khi chính sách bán hàng biến thành “trò chơi khuyến mại”, giá trị thật của bất động sản sẽ bị che mờ, gây khó khăn cho việc hoạch định chính sách tín dụng, quản lý thị trường và bảo vệ người mua nhà.

Nguồn: 'Cạm bẫy' ngầm ẩn sau cuộc đua chiết khấu của ông lớn bất động sản