Bài toán khó nhất của 3.790 căn hộ Thủ Thiêm không phải đấu giá, mà là định giá

Thành phố yêu cầu Sở Xây dựng hoàn tất thủ tục xác định giá trị công trình trên đất trước ngày 30/5/2026 để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá. Ảnh: Gia An

Nút thắt lớn nhất nằm ở giá khởi điểm

UBND TP.HCM vừa điều chỉnh kế hoạch đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc các lô R1, R2, R3, R4 và R5 ở phường An Khánh. Theo kế hoạch mới, thành phố yêu cầu Sở Xây dựng hoàn tất thủ tục xác định giá trị công trình trên đất trước ngày 30/5/2026 để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá.

Đồng thời, thành phố cũng yêu cầu việc đấu giá phải bảo đảm công khai, minh bạch và “không để thất thoát tài sản công”. Đây cũng là áp lực lớn nhất trong bài toán xử lý quỹ nhà tái định cư tồn đọng suốt nhiều năm qua.

Thực tế, 3.790 căn hộ này từng nhiều lần được TP.HCM đưa ra đấu giá nhưng đều thất bại. Giai đoạn 2017 - 2021, thành phố từng đưa ra mức giá khởi điểm từ khoảng 8.800 tỷ đồng đến gần 10.000 tỷ đồng, song không có nhà đầu tư tham gia.

Ở thời điểm đó, thị trường cho rằng việc bán nguyên khối hàng nghìn căn hộ cùng lúc khiến áp lực vốn quá lớn, trong khi mặt bằng giá đưa ra chưa đủ hấp dẫn để nhà đầu tư có dư địa tái cơ cấu sản phẩm và kinh doanh sau khi mua lại.

Lần này, TP.HCM thay đổi phương án khi chia tài sản thành hai cụm để đấu giá, gồm khối R1, R2, R3 với 2.220 căn hộ và khối R4, R5 với 1.570 căn hộ nhằm giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ngay cả khi “chia nhỏ gói hàng”, câu chuyện then chốt vẫn nằm ở mức giá.

Bởi đây là loại tài sản rất đặc thù. Các căn hộ được xây dựng cách đây hơn một thập kỷ để phục vụ tái định cư, nên tiêu chuẩn thiết kế, công năng và chất lượng hoàn thiện không giống các dự án thương mại hiện nay.

Sau nhiều năm bỏ trống, nhiều block căn hộ cũng đã xuống cấp, phát sinh thêm chi phí cải tạo, sửa chữa trước khi khai thác. Nhà đầu tư vì vậy phải tính thêm chi phí tái vận hành và tái định vị sản phẩm sau khi mua lại.

Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản tại Thủ Thiêm đã thay đổi rất mạnh trong hơn 10 năm qua. Từ một khu vực còn khá thưa vắng dân cư, Thủ Thiêm hiện trở thành trung tâm phát triển mới của TP.HCM với hàng loạt dự án hạng sang xuất hiện dọc đại lộ Mai Chí Thọ và ven sông Sài Gòn.

Giá căn hộ mới tại khu vực này hiện đã lên đến vài trăm triệu đồng mỗi m2 ở nhiều dự án. Nhưng điều đó không đồng nghĩa quỹ nhà tái định cư cũ có thể được định giá theo mặt bằng của các dự án cao cấp đang mở bán trên thị trường.

Khoảng cách giữa “giá trị sổ sách”, “giá trị kỳ vọng” và “giá trị thị trường thực tế” vì vậy trở thành bài toán khó nhất.

Nếu định giá quá cao để tối đa hóa nguồn thu ngân sách, nguy cơ đấu giá thất bại rất dễ lặp lại. Nhưng nếu hạ giá quá thấp để dễ bán, áp lực về bảo toàn tài sản công sẽ lập tức xuất hiện.

Không chỉ là câu chuyện bán tài sản công

Việc xử lý 3.790 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm thực tế còn mang ý nghĩa lớn hơn nhiều so với một cuộc đấu giá thông thường.

Khu tái định cư này từng được xem là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, hàng nghìn căn hộ bỏ trống suốt nhiều năm đã trở thành biểu tượng của sự lãng phí tài sản công ngay giữa khu đất đắt đỏ bậc nhất TP.HCM.

Nghịch lý này càng rõ hơn khi đặt cạnh sự phát triển nhanh chóng của thị trường xung quanh.

Một bên là các dự án hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới, một bên là các block tái định cư xuống cấp vì không có người ở. Nhiều tòa nhà dù nằm ở vị trí đắc địa nhưng thiếu sức sống đô thị do vắng cư dân và hoạt động thương mại.

Bởi vậy, nếu đấu giá thành công, tác động tạo ra sẽ không chỉ dừng ở việc thu hồi vốn cho ngân sách.

Quỹ nhà này có thể bổ sung thêm nguồn cung quy mô lớn cho khu trung tâm mới của TP.HCM trong bối cảnh thị trường đang thiếu hụt sản phẩm có sẵn. Đồng thời, việc tái khai thác các block căn hộ cũng giúp tăng mật độ cư dân thực, thúc đẩy hoạt động thương mại - dịch vụ và cải thiện diện mạo đô thị tại khu vực này.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu tiếp tục đấu giá theo cách cũ thì khả năng thành công sẽ không cao, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực lớn về dòng tiền và thanh khoản. Bài toán quan trọng nhất hiện nay là xác định mức giá phù hợp với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường, thay vì chỉ đặt mục tiêu tối đa hóa nguồn thu ngân sách.

Ông Châu cũng nhận định, cơ chế định giá hiện nay nhiều khi chưa phản ánh đúng kỳ vọng đầu tư và khả năng khai thác thực tế của doanh nghiệp, từ đó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị định giá và giá trị thị trường.

Dù lựa chọn phương án nào, áp lực lớn nhất với TP.HCM hiện nay vẫn là tìm ra điểm cân bằng giữa yêu cầu bảo toàn tài sản công và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Bởi sau nhiều năm bỏ hoang, điều quan trọng với 3.790 căn hộ Thủ Thiêm có lẽ không còn là định giá bao nhiêu để “đẹp sổ sách”, mà là làm sao để khối tài sản này thực sự được đưa trở lại thị trường và tham gia vào vòng quay phát triển mới của khu đô thị Thủ Thiêm.

Nguồn: Bài toán khó nhất của 3.790 căn hộ Thủ Thiêm không phải đấu giá, mà là định giá