Bài 1: Một dự án 2,5ha, 4 lần điều chỉnh quy hoạch, dân 40 lần gửi đơn khiếu kiện

Khi dự án phát triển kinh tế “biến tướng”: Nhìn từ câu chuyện phát triển của TP. Từ Sơn (Bắc Ninh). . https://vninfor.vn/

Lời toà soạn:

Ngày 1/11/2021, thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh) chính thức trở thành TP. Từ Sơn. Là cửa ngõ của tỉnh Bắc Ninh và là trung tâm thứ hai về hành chính, kinh tế, văn hóa, giáo dục, dịch vụ của tỉnh, TP. Từ Sơn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của vùng. Trong hành trình chuyển mình lên thành phố, Từ Sơn đã có chính sách phát triển sáng tạo, góp phần tạo ra sự đổi thay đáng kể trong đời sống – xã hội – kinh tế. Thế nhưng, cũng trong hành trình đó, đã có những dự án ra đời, song hành cùng tiến trình chuyển mình của Từ Sơn, đến nay vẫn còn là sự nhức nhối khi những lá đơn khởi kiện của người dân vẫn bỏ ngỏ. Đâu là khởi nguồn của những lá đơn? Đâu là bài học sau giai đoạn phát triển các dự án kinh tế tại Từ Sơn?

Theo chủ trương của UBND tỉnh Bắc Ninh, những năm qua, kinh tế của thị xã Từ Sơn liên tục tăng trưởng với tốc độ cao, đặc biệt là địa bàn các xã phường khu vực 2 bờ kênh Ngũ Huyện Khê, nơi tập trung các làng nghề truyền thống.

Quay trở lại câu chuyện của TP. Từ Sơn, Bắc Ninh. Hơn 10 năm trước, UBND tỉnh Bắc Ninh đã chủ trương thu hồi một phần diện tích đất tại các xã, phường: Hương Mạc, Phù Khê, Châu Khê, Đồng Kỵ và giao khu đất này cho các chủ đầu tư thuê để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các dự án kinh doanh khu dịch vụ thương mại và làng nghề.

Thế nhưng, trong quá trình phát triển hơn 1 thập kỷ qua, có nhiều dự án phát triển kinh tế đã và đang để lại “vết sạn” khi lá đơn của người dân vẫn được gửi tới cơ quan chức năng để chờ làm sáng tỏ “đen – trắng”. Trong phạm vi tìm hiểu, nghiên cứu và đánh giá, Reatimes đăng tải tuyến bài Khi dự án phát triển kinh tế “biến tướng”: Nhìn từ câu chuyện phát triển của TP. Từ Sơn (Bắc Ninh) nhằm khảo sát, đánh giá lại thực trạng phát triển một số dự án kinh tế trên địa bàn, trên cơ sở đó rút ra bài học, đồng thời đề xuất giải pháp đóng góp cho quá trình trình phát triển của TP. Từ Sơn.

Tham nhũng - đất đai giống như 2 mệnh đề trong bài toán quản lý và phát triển kinh tế - đô thị. Một thống kê trước đó đã đưa ra số liệu rằng, hơn 50% lá đơn khiếu kiện đều khởi nguồn từ đất đai. Và cũng bởi từ “đất đai” đã có rất nhiều cán bộ rơi vào vòng lao lý.

Trong công cuộc chống tham nhũng, nhiều năm trở lại đây, hàng loạt vụ việc liên quan đến đất đai đều được đưa ra ánh sáng. Mới đây nhất, Cơ quan Công an khởi tố, thực hiện lệnh bắt tạm giam đối với ông Trần Quí Thanh, bà Trần Uyên Phương (con gái ông Thanh). Trước đó, ngày 8/4, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã ra các quyết định khởi tố bị can đối với Trần Quí Thanh, Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích.

Theo đơn tố cáo gửi đến các cơ quan chức năng từ hơn 2 năm trước, ông Trần Quí Thanh cùng các con gái Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích và một số cá nhân khác đã thực hiện hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản", "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản", "trốn thuế", "cưỡng đoạt tài sản" là các dự án, bất động sản có giá trị đặc biệt lớn tại TP.HCM và Đồng Nai. Vụ việc đang được dư luận quan tâm khi những lùm xùm liên quan đến đất đai với những người đứng đầu Tân Hiệp Phát đã dấy lên từ lâu. Thực tế, trong cuộc chống tham nhũng, ngay cả những dự án kéo dài hơn 1 thập kỷ trước cũng được phơi bày và làm rõ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể liên quan.

Dự án hạ tầng kỹ thuật khu dịch vụ làng nghề Phù Khê – Hương Mạc, Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

1. Lý do chọn dự án trong nghiên cứu, khảo sát

Dự án hạ tầng kỹ thuật khu dịch vụ làng nghề Phù Khê – Hương Mạc, Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh là một trong những dự án nằm trong chủ trương của UBND tỉnh Bắc Ninh về phát triển thị xã Từ Sơn. Ngày 10/6/2012, Công ty Mạnh Đức đã có đơn xin thuê đất, và sau đó được phê duyệt trở thành chủ đầu tư của dự án. Từ năm 2012 - 2014, Công ty Mạnh Đức đã chào bán cho một số người dân tại Từ Sơn. Thống kê cho thấy, khoảng hơn 50 hộ dân đã mua những lô đất tại dự án với 101 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Tuy nhiên, do vấn đề nảy sinh trong thoả thuận giữa người dân và Công ty Mạnh Đức, rất nhiều hộ dân đã có đơn tố cáo chủ đầu tư về hành vi trốn thuế và chiếm đoạt tài sản, gửi tới các cơ quan chức năng. Các hộ dân đã 40 lần gửi đơn đến các cơ quan chức năng nhưng đến nay sự việc chưa có hồi kết.

Đây là dự án nhận được nhiều đơn khiếu kiện của người dân cùng phản ánh rất nhiều vấn đề bất cập nảy sinh nên chúng tôi lựa chọn dự án này là “mẫu” điển hình trong nghiên cứu.

2. Thực trạng và các bất cập (dựa theo đơn tố cáo và khảo sát)

Một là dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo phản ánh từ đơn tố cáo cũng như chia sẻ của ông Nguyễn Văn Yên, Nguyễn Đắc Phương, Đàm Tiến Dũng… những hộ dân của phường Hương Mạc, thành phố Từ Sơn. Năm 2012-2013, những người dân này được chào bán mua đất tại Dựán hạ tầng kỹ thuật khu dịch vụ làng nghề Phù Khê – Hương Mạc với mức giá từ 15-40 triệu đồng/m2 bằng hợp đồng góp vốn đầu tư vào Dự án xây dựng, kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu dịch vụ làng nghề xã Phù Khê - Hương Mạc.

Sau đó, Công ty Mạnh Đức đã có thông báo về việc thu hồi lại Hợp đồng góp vốn, giấy biên nhận để làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau đó, những người dân này được chủ đầu tư đưa ra hợp đồng thuê đất 50 năm với điều khoản nộp tiền hàng năm. Nhưng theo ông Đàm Tiến Dũng, theo như phía công ty trao đổi thời điểm đó, người dân như ông sẽ chỉ trả tiền thuê đất 1 lần. Đây cũng là lời chào bán mà phía Công ty Mạnh Đức đưa ra, nên nhiều người dân đã vay mượn để mua đất.

Tuy nhiên, sau rất nhiều năm, đến tháng 6/2022, các khách hàng nhận được thông báo của Công ty Mạnh Đức về việc nộp tiền thuê đất hàng năm. Thời điểm bắt đầu nộp tiền là tháng 3/2023, nếu quá thời hạn 30 ngày mà khách hàng không thực hiện nộp tiền, Công ty sẽ tiến hành thu hồi mặt bằng và cho bên khác thuê lại.

Theo ông Nguyễn Văn Yên, trong buổi làm việc với UBND TP. Từ Sơn, phía Công ty Mạnh Đức đã công bố việc trả lại tiền góp vốn cho ông Yên hơn 4 tỷ đồng. Tuy nhiên theo ông Yên, ông chưa nhận được bất kỳ một khoản tiền trả lại từ phía Công ty Mạnh Đức. Ông Yên đã có đơn tố giác về việc giả mạo chữ ký, tạo bằng chứng giả của Công ty Mạnh Đức đến cơ quan chức năng. Theo ông Đàm Đức Linh, phía Công ty Mạnh Đức chỉ đưa ra duy nhất bằng chứng về việc nhận lại tiền góp vốn của ông Yên nhưng lại không có bằng chứng liên quan đến việc nhận lại tiền góp vốn của những hộ dân khác. “Như vậy, Công ty Mạnh Đức mới chỉ giả mạo duy nhất bằng chứng nhận lại tiền góp vốn của mỗi ông Yên?”, ông Linh đặt vấn đề.

Mặt khác theo ông Yên, khi quyết định mua lô đất tại dự án này, ông Yên đã bỏ ra chi phí cao cho những lô đất cạnh khu vực được quy hoạch là công viên và bến xe. Nhưng cuối cùng, dự án được điều chỉnh quy hoạch, lô đất của ông Yên chỉ cạnh khu đất làm lán cho thuê khác. Ông Yên cũng cho rằng: “Đây là hành vi lừa đảo khách hàng”.

Thứ hai, có dấu hiệu trốn thuế

Trong đơn tố cáo, những người dân ở phường Hương Mạc cho biết, giá đất mà họ phải mua từ 15 - 40 triệu đồng/m2 nhưng hoá đơn nhận về chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2. Theo đơn tố cáo, đây là hành vi trốn thuế của Công ty Mạnh Đức. Ông Đàm Đức Linh cho biết, gia đình ông mua 3 lô đất trị giá hơn 4 tỷ đồng nhưng phiếu biên nhận chỉ 1 tỷ đồng. Hay trường hợp khác theo hồ sơ mà ông Linh cung cấp, gia đình bà Thuỷ mua 6 lô đất trị giá hơn 17 tỷ đồng nhưng hoá đơn ghi nhận chỉ vài tỷ đồng.

Thứ ba, điều chỉnh quy hoạch và xây dựng không theo quy hoạch

Dự án được phê duyệt chỉ với quy mô hơn 2,5ha nhưng có tới 4 lần thay đổi quy hoạch. Cụ thể Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng Hạ tầng kỹ thuật khu dịch vụ làng nghề Phù Khê - Hương Mạc, thị xã Từ Sơn được Sở Xây dựng phê duyệt lần đầu tại Quyết định số 319/QĐ-SXD ngày 22/12/2011 và được điều chỉnh đồ án quy hoạch 03 lần: Điều chỉnh lần 01 tại Quyết định số 121/QĐ-SXD ngày 06/06/2012; Điều chỉnh cục bộ lần 02 tại Quyết định số 266/QĐ-SXD ngày 03/12/2012 và Điều chỉnh lần 03 tại Quyết định số 146/QĐ-SXD ngày 11/10/2013.

Đáng chú ý đó là lần sửa đổi quy hoạch vào ngày 11/10/2013, khu đất dịch vụ làng nghề tăng từ 10.387m2 lên tới 13.090,2 nhưng đất công cộng, bãi đỗ xe giảm từ 2.141m2 xuống 1.504m2. Đất cây xanh từ 1.996m2 còn 95,8m2.

Dựa trên bản đồ quy hoạch sửa đổi, khu đất dành cho công viên, bến xe được chuyển đổi thành khu đất dịch vụ làng nghề và cho thuê. Khu đất dành cho kỹ thuật cũng được chuyển đổi thành lán cho thuê.

Khảo sát thực tế, điều đáng nói, khu đất dành cho công viên chỉ ước chừng diện tích hơn 50m2 với 3 cây mọc lên.

Ngoài ra, trong Quyết định Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 Hạ tầng kỹ thuật khu dịch vụ làng nghề Phù Kê – Hương Mạc. Trong Điều 2 quy định: Nghiêm cấm chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đất với hình thức nhà ở. Tuy nhiên, thực tế, nhiều lô đất được xây dựng nhà khang trang. Điều đáng nói, khi xây dựng nhà ở, những người dân này “mặc định” vẫn có thể dùng cho mục đích để ở chỉ đến khi họ bị yêu cầu mỗi năm phải nộp thêm tiền thuê đất đều đặn, nếu không sẽ bị thu hồi và cho người khác thuê lại.

Phía người dân cho biết, một số hộ dân phải nộp tiền làm cống thoát nước – trong khi đó, đây là trách nhiệm của chủ đầu tư khi xây dựng hạ tầng. Ngoài ra, dự án cũng không có hệ thống phòng cháy chữa cháy và hệ thống nước sạch.

Theo ông Đàm Đức Linh, dự án điều chỉnh quy hoạch vào tháng 10/2013, trong đó có chuyển đổi khu đất công viên, bến xe thành đất dịch vụ làng nghề nhưng trước đó, chủ đầu tư đã phân lô và bán những lô đất này.

Từ những bất cập này cho thấy, có rất nhiều nảy sinh tại dự án của Công ty Mạnh Đức nhưng chưa có đánh giá rõ ràng cụ thể.

Chính quyền địa phương có nắm được vấn đề đang tồn tại này không? Phía chủ đầu tư nói gì? Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin vào bài sau.

Bài 2: Công ty Mạnh Đức nói gì về lời tố cáo của khách hàng?