Tìm giải pháp gỡ ách tắc tiền sử dụng đất

Dự án Khu dân cư Phú Thuận, quận 7, 5 năm chưa đóng được tiền sử dụng đất.

Dù thành phố rất nỗ lực tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc đóng tiền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai xây dựng các dự án phát triển sản xuất, kinh doanh, nhưng số lượng dự án được gỡ vướng vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

5 năm không đóng được tiền sử dụng đất

Lời khẩn cầu được đóng tiền sử dụng đất cho dự án Khu dân cư Phú Thuận (quận 7) của Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn (Công ty Anh Tuấn) là một điển hình cho khó khăn của doanh nghiệp. Theo ông Dương Tuấn Tú, Tổng Giám đốc Công ty Anh Tuấn, năm 2010, công ty được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư Phú Thuận.

Năm 2017, dự án được giao đất khi chủ đầu tư đã thi công hoàn thiện hạ tầng, được Sở Xây dựng duyệt mẫu nhà, thay cho giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được xây dựng nhà ở thấp tầng vì chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế đất với Nhà nước. Hành trình đi xin đóng tiền sử dụng đất cho dự án kéo dài đã 5 năm nay nhưng chưa có hồi kết. Theo ông Tú, có hai vấn đề đang bị chồng chéo khiến thời gian thực hiện thủ tục pháp lý của dự án kéo dài. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường khi đang triển khai các thủ tục để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất thì dừng lại, nguyên nhân là do thời gian thực hiện dự án đã hết, yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục gia hạn thực hiện dự án.

Thế nhưng, khi chủ đầu tư làm thủ tục xin gia hạn thời gian thực hiện dự án thì bên phía Sở Xây dựng lại yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất). Lúc này, mọi việc rơi vào vòng luẩn quẩn kiểu “con gà hay quả trứng có trước”. Sở Xây dựng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn và tính tiền sử dụng đất, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường lại đề nghị Sở Xây dựng kiến nghị thành phố gia hạn thực hiện dự án thì mới tính tiền sử dụng đất. Chính sự đùn đẩy này khiến doanh nghiệp ở giữa không biết phải kêu ai và hứng chịu toàn bộ những thiệt hại do không được đóng thuế đất cho Nhà nước.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trường hợp của Công ty Anh Tuấn là điển hình cho gần 100 dự án nhà ở tại thành phố phải ngừng triển khai vì chưa đóng được tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất. Chỉ riêng các dự án chung cư đã xây dựng hoàn thành, đã có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng nhưng chưa được cấp sổ hồng vì không đóng được tiền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất; đã nộp và được cấp sổ hồng một phần, nhưng nay không được cấp tiếp, vì có vướng mắc phải xác định lại tiền sử dụng đất.

Cần giải pháp căn cơ

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản thẳng thắn chia sẻ, nếu như ở các tỉnh, dự án trung bình chỉ mất từ ba đến bốn tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất thì tại Thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng.

Tính bình quân, nếu khả quan, doanh nghiệp phải mất ít nhất ba năm mới nộp được tiền sử dụng đất. Chậm trễ thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng là lỗi từ cơ quan thẩm quyền nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề. Đó là sự “bội tín” bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu đã gây dựng trên thị trường, vướng các tranh chấp, kiện tụng không đáng có…

Tại một hội thảo gần đây bàn về tiền sử dụng đất, ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận, trong 5 năm qua, thành phố chỉ thu được 3% đến 5% tiền sử dụng đất tại các dự án. Hiện còn rất nhiều hồ sơ của doanh nghiệp chưa được giải quyết.

Nguyên nhân khiến quá trình thẩm định tiền sử dụng đất chậm là do còn rất nhiều vướng mắc về pháp lý mà đơn vị tham mưu như Sở Tài nguyên và Môi trường cũng rất khó giải quyết. Để tháo gỡ vướng mắc, Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều văn bản báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của các bộ, ngành Trung ương và Chính phủ, nhưng phần lớn chưa được tháo gỡ.

Giải pháp trước mắt, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố kiến nghị Chính phủ cho phép tạm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp hệ số K điều chỉnh giá đất để kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ (kèm theo biện pháp ràng buộc nhằm bảo đảm thu đủ ngân sách nhà nước), giảm áp lực về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong các dự án nhà ở. Cũng như tăng thu cho ngân sách nhà nước khi người mua nhà ở trong các dự án được cấp giấy chứng nhận thực hiện các giao dịch liên quan. Tuy nhiên, kiến nghị này chưa được chấp thuận.