Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM diễn biến ra sao trong quý III/2025?

Xu hướng thuê mặt bằng thay đổi

Trong tháng 8/2025, khối đế thương mại của toà nhà Saigon Marina IFC tại quận 1 (cũ) được đưa vào hoạt động với khoảng 60% diện tích được lấp đầy bởi các thương hiệu quen thuộc như Highlands Coffee, Tuệ House, Starbucks, Bắc Kim Thang. Khối đế thương mại này có diện tích cho thuê không quá lớn, 9.683 m2, chủ yếu phục vụ cho nhân viên văn phòng của tòa nhà.

Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam về thị trường mặt bằng bán lẻ TPHCM quý III/2025, thị trường ghi nhận sự ổn định về nhu cầu thuê và tỷ lệ trống nhẹ, bất chấp việc bổ sung nguồn cung mới.

“Làn sóng” gia nhập và mở rộng của các thương hiệu Trung Quốc vẫn đang là điểm nổi bật của thị trường. CBRE ghi nhận sự mở rộng mặt bằng của hàng loạt thương hiệu như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist…

Trước áp lực các thương hiệu Trung Quốc mở rộng hàng loạt, các nhãn hàng trong nước cũng đang nỗ lực gia tăng sự hiện diện của mình trên thị trường, có thể kể đến sự mở rộng từ các thương hiệu như Hapas, Every Half, Highlands, Phuc Long, Cheese Coffee.

Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM khá ổn định, và đặc biệt cao tại các dự án chất lượng tốt.

Tính đến quý III/2025, các thương hiệu thuộc ngành hàng ăn uống tiếp tục chiếm đa số chiếm 35% tổng số lượng giao dịch thuê. Mặc dù phải chịu áp lực cạnh tranh từ thương mại điện tử, thời trang vẫn giữ vững vị trí với 20%; và phong cách sống là 16%.

Theo bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam nhận định, đến năm 2030, Gen Z (sinh năm 1997-2012) sẽ trở thành lực lượng tiêu dùng chủ lực. Khi thế hệ này bước vào giai đoạn thu nhập ổn định, các trung tâm thương mại phải chuyển đổi mạnh mẽ, lấy ‘trải nghiệm’ làm yếu tố cốt lõi.

Xu hướng thuê mặt bằng không còn tập trung vào mua sắm thuần túy, mà hướng đến điểm đến phức hợp tích hợp ẩm thực (F&B) và giải trí, tạo ra những giá trị kết nối xã hội mà kênh thương mại điện tử không thể thay thế.

Giá thuê mặt bằng tăng nhẹ ở khu ngoài trung tâm

Tương tự, theo báo cáo của JLL Việt Nam, với mức giá thuê cạnh tranh của nguồn cung mới Saigon Marina IFC, giá chào thuê gộp trung bình tại tầng trệt khu trung tâm ghi nhận ở mức 234,4 USD/m2/tháng (gần 6 triệu đồng) trong quý III, giảm 4,2% theo quý và giảm nhẹ 0,9% so với cùng kỳ năm trước.

Khu ngoài trung tâm ghi nhận giá chào thuê trung bình tăng nhẹ lên 65,6 USD/m2/tháng (gần 1,6 triệu đồng) tương đương mức tăng 0,6% theo quý và 2,8% theo năm.

Theo JLL, trong quý III, nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm tại TPHCM được bổ sung gần 12.800 m2 sàn cho thuê tại khối đế dự án phức hợp Saigon Marina IFC. Theo đó, tổng diện tích bán lẻ tại khu trung tâm được nâng lên mức 86.300 m2, trong khi khu ngoài trung tâm duy trì ở mức 605.200 m2.

Do tác động từ nguồn cung mới, tỉ lệ trống tại khu trung tâm tăng lên mức 10,6%, mức tăng 8,5 điểm phần trăm theo quý. Tỉ lệ trống tại khu ngoài trung tâm tăng nhẹ 0,3 điểm phần trăm theo quý lên mức 3,7%, song vẫn thể hiện sự cải thiện 0,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài việc các thương hiệu F&B tiếp tục mở rộng, diễn biến khả quan này chủ yếu nhờ vào sự phát triển của các nhà bán lẻ thuộc ngành phong cách sống, nội thất gia đình và giải trí trong năm qua.

Về tỉ lệ lấp đầy, báo cáo cho thấy trong quý III, thị trường bán lẻ trọng điểm TPHCM ghi nhận tổng lượng hấp thụ thuần đạt gần 2.000 m2. Khu trung tâm tăng trưởng mạnh mẽ với lượng hấp thụ thuần 4.000 m2, chủ yếu được thúc đẩy bởi các giao dịch thuê mới tại dự án Saigon Marina IFC vừa chính thức khai trương.

Trong khi đó, trước áp lực cạnh tranh gia tăng, khu ngoài trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần âm 2.000 m2 đến từ việc một số cửa hàng hoạt động kém hiệu quả rời đi, đặc biệt tại các trung tâm thương mại ở khu nam thành phố.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, dù đối mặt với những bất ổn kinh tế, thị trường vẫn duy trì động lực tăng trưởng nhờ vào chiến lược tái cơ cấu khách thuê linh hoạt của các chủ đầu tư, và việc triển khai các mô hình kinh doanh sáng tạo từ phía nhà bán lẻ.

Trong 12 tháng tới, nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm dự kiến duy trì ở mức hiện tại, trong khi tỉ lệ trống được kỳ vọng cải thiện. Xu hướng bán lẻ trải nghiệm sẽ tiếp tục phát triển, chú trọng cung cấp các không gian chất lượng và mang tính tương tác cao.

Thị trường bán lẻ tại TPHCM sẽ tiếp tục đà tăng trưởng với giá chào thuê trung bình tăng nhẹ khoảng 2-3% theo năm ở cả hai khu vực. Tuy nhiên, nguồn cung mới cùng với những biến động kinh tế vĩ mô hiện tại được dự đoán sẽ tác động đến tâm lý tiêu dùng, buộc chủ đầu tư và nhà bán lẻ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp với từng phân khúc thị trường.

Nguồn: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM diễn biến ra sao trong quý III/2025?