Mạnh tay “xử“ dự án chậm tiến độ để giải phóng nguồn lực đất đai

Không để "luẩn quẩn" chuyện dự án "treo"

Không riêng Hà Nội, tình trạng dự án "treo", chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài… là thực trạng nhức nhối tại nhiều địa phương trên cả nước hiện nay. Thực tế này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, bức xúc trong nhân dân mà còn phát sinh những hệ lụy xấu về công tác thu hút đầu tư, trở thành rào cản, điểm nghẽn cho phát triển kinh tế của các địa phương.

Là một trong những địa phương có đến khoảng 700 dự án, tổng diện tích đất được cấp hơn 5.000ha chậm triển khai, lãnh đạo TP. Hà Nội đã và đang vào cuộc quyết liệt, kiên quyết thu hồi các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội - ông Trần Sỹ Thanh đã yêu cầu các đơn vị, địa phương tiếp tục tập trung kiểm tra, xử lý 700 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn. Đáng chú ý, thông tin 700 dự án chậm triển khai đã được nhắc đến từ năm 2022 và tiếp tục nhắc lại trong năm 2023. Tuy nhiên, danh sách 700 dự án và phương án cụ thể xử lý ra sao vẫn chưa được Hà Nội công khai minh bạch rõ ràng.

Đây không phải là lần đầu tiên Hà Nội quyết tâm xử lý các dự án chậm tiến độ nhưng đến nay, kết quả của sự quyết tâm đó cũng chỉ là những con số khiêm tốn, thậm chí các dự án chậm tiến độ lại ngày càng "phình" to hơn.

Nhìn nhận vấn đề trên, các chuyên gia cho rằng, các dự án bất động sản bỏ hoang hiện nay là hệ quả của việc thiếu chính sách cũng như trình tự cụ thể về lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, do chưa có hướng dẫn trường hợp nào thì đấu thầu, trường hợp nào được chọn chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực, thực hiện dự án nửa chừng.

Bên cạnh đó, mặc dù đã có giám sát, có kết luận rõ ràng đối với các dự án chậm triển khai nhưng việc thu hồi vẫn khó khăn, vì không có cơ chế, chính sách cụ thể để đền bù những hạng mục mà chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư.

Thời gian qua, Reatimes cũng đã nhiều lần phản ánh về vấn nạn "dự án treo", "dự án đắp chiếu" tại nhiều địa phương gây ra rất nhiều hệ lụy, thiệt hại, khó khăn cho người dân. Đặc biệt là TP. Hà Nội nơi được được xem là "tấc đất tấc vàng" nhưng lại đang tồn tại khá nhiều dự án "treo" hàng chục năm. Điều này không chỉ khiến cho người dân phải chịu đựng cuộc sống vất vưởng, mà còn gây lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Chia sẻ với Reatimes về thực trạng nhức nhối này, KTS. Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam chỉ rõ, nhiều năm nay Hà Nội đã liên tục thông báo rà soát dự án treo, dự án chậm tiến độ... nhưng cho tới nay mới thể hiện quyết tâm xử lý. Dự án chậm tiến độ đã tạo nên sự phản cảm cho xã hội, gây nên sự nhếch nhác của bộ mặt đô thị, thiệt hại kinh tế và sâu xa hơn nữa đó là mầm mống của hàng loạt vấn đề khác.

"Có những dự án đã chậm tiến độ, bỏ hoang đến hơn 20 năm, gây lãng phí rất lớn về tài nguyên đất đai. Lẽ ra nguồn quỹ đất đai đó phải đưa vào sử dụng tạo ra nhà ở, tạo ra trường học, khu dịch vụ để mang lại lợi ích cho Nhà nước, cho xã hội, cho toàn dân. Thế nhưng việc đắp chiếu tới 20 năm thì cũng đồng nghĩa hiệu suất sử dụng đất gần như bằng 0, tức là đất đai không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế, không tạo ra lợi ích, còn làm bộ mặt đô thị nhem nhuốc", KTS. Phạm Thanh Tùng nhận định.

Chuyên gia cho biết, tình trạng ôm đất nhưng chậm triển khai thực hiện hay biến tướng dự án xảy ra ở hầu hết các tỉnh, thành phố nơi có dự án đô thị, nhà ở chứ không riêng gì Hà Nội.

Một dự án khi được cấp phép trước hết phải tuân thủ quy hoạch, phù hợp với kinh tế địa phương, năng lực nhà đầu tư. Nhưng thời gian qua, việc cấp phép, phê duyệt dự án diễn ra một cách quá dễ dàng, dựa vào "quan hệ thân quen", vì vậy thiếu đi công tác thanh tra, kiểm tra năng lực nhà đầu tư.

Đáng quan ngại nhất là sự lỏng lẻo trong quy định pháp luật về quản lý đất đai, khi dự án được phê duyệt thì nhà đầu tư dùng ngay dự án đó để thế chấp ngân hàng lấy tiền đầu tư. Ngoài ra, phải khẳng định rằng những dự án chậm tiến độ lỗi chính là do chính quyền các địa phương, khi cấp thì dễ dàng sau đó lại thiếu công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý.

"Thực tế là chúng ta có chế tài thực hiện nhưng làm không nghiêm. Theo quy định, sau một năm lập dự án, hoặc chậm nhất là sau 2 năm, nếu không làm sẽ phải thu hồi ngay lập tức. Đặc biệt, hầu hết các dự án trước đây chúng ta không đấu thầu mà bằng hình thức chỉ định thầu, thậm chí lập dự án là được... nên có nhiều chủ đầu tư dù thực lực vốn không có nhưng vì có quen biết họ lập dự án theo hình thức tay không bắt giặc", ông Tùng nói.

KTS. Phạm Thanh Tùng cho hay, Thủ tướng Chính phủ và các tỉnh thành cũng đã nhiều lần quyết liệt để giải quyết triệt để vấn nạn này, nhưng vẫn chưa thực sự giải quyết được tận gốc. Riêng Hà Nội, mới đây lãnh đạo thành phố đã tiếp tục lên tiếng đẩy nhanh rà soát và giải quyết trong năm 2023. Tuy nhiên, ngoài việc chỉ đạo, Hà Nội cần đưa ra danh sách các dự án chậm tiến độ, cũng như công khai việc xử lý ra sao để dư luận có thể cùng theo dõi, giám sát.

"Hà Nội hay bất kỳ địa phương nào khi tiến hành rà soát dự án chậm tiến độ cũng cần các hoạt động công khai từng tên dự án, chủ đầu tư. Để từ đó người dân có thể biết được dự án đó chậm tiến độ ở giai đoạn nào? Chậm tiến độ do nguyên nhân chủ quan hay khách quan? Phải minh bạch để từ đó nếu cần thì cơ quan quản lý phải thu hồi và phạt nặng. Nghiêm túc xem xét dự án nào phải thu hồi thì phải thu hồi, tránh nói các số liệu chung chung. Nếu dự án được phép tiếp tục triển khai thì phải làm đúng mục đích ban đầu. Còn nếu mục đích ban đầu thay đổi thì phải phụ thuộc vào quy hoạch chung của thành phố đã được cấp thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, một dự án sau khi bị thu hồi thì cần có phương án xử lý tiếp theo chứ không để "đắp chiếu", thành một vòng luẩn quẩn", ông Tùng nêu quan điểm.

Minh bạch các dự án chậm tiến độ

TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, để xảy ra tình trạng dự án chậm tiến độ trong nhiều năm nguyên nhân từ công tác quản lý lỏng lẻo, thiếu sự kiểm soát và xử lý trong việc sử dụng đất, thiếu thể chế quản lý tiến độ các dự án… Việc thu hồi các dự án chậm tiến độ là không hề dễ dàng, nhưng không phải là không thể thực hiện, quan trọng là chính quyền phải thật cương quyết, cần phải có biện pháp xử lý dứt điểm, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm. Đặc biệt là minh bạch danh sách các dự án chậm tiến độ, đồng thời làm rõ nguyên nhân chậm tiến độ tại các dự án này để cả doanh nghiệp, người dân đều có thể nắm được thông tin.

Theo vị chuyên gia này, những dự án chậm trễ triển khai, có dấu hiệu găm đất để đầu cơ chưa thể thu hồi thời gian qua một phần đến từ một vài "điểm hở" của chính sách về đất đai như việc cho phép gia hạn nhiều lần hay quy định về việc thu hồi tài sản dở dang mà doanh nghiệp đã đầu tư trên đất.

Đặc biệt, tại Hà Nội, con số 700 dự án chậm triển khai với hơn 5.000ha đất đang "dậm chân tại chỗ"… cho thấy rằng đó là nguồn quỹ đất lớn cho Hà Nội phát triển. Quỹ đất Hà Nội không thiếu để phát triển các dự án mà do đất bị bỏ hoang, bị chậm tiến độ cả chục năm, làm thất thoát quá lớn giá trị từ đất.

Theo chuyên gia, việc thu hồi đất dự án chậm tiến độ quan trọng là chính quyền phải thật cương quyết. Nhưng chỉ có quyết tâm thôi là không đủ mà Hà Nội cần phải có những đột phá về thể chế, về cách thức làm công khai, minh bạch.

Cụ thể, Hà Nội cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ lập, thẩm định đến phân cấp trong hệ thống chính quyền địa phương, thanh tra xử lý vi phạm về kế hoạch sử dụng đất.

Trong việc khai thác nguồn lực đất đai, doanh nghiệp giữ vai trò rất lớn. Do đó, theo chuyên gia, các doanh nghiệp cũng cần tự "nâng tầm" cả về quy mô và nội lực với tinh thần làm thật, phát triển dự án bằng năng lực của chính mình, xóa bỏ tư duy lợi dụng kẽ hở của cơ chế, lợi ích nhóm để trục lợi.

Cuối cùng, trong lần sửa Luật Đất đai tới đây cần quy định rõ ràng về công tác thu hồi dự án chậm tiến độ. Chỉ khi có quy định rõ ràng các địa phương mới dễ thực hiện nhằm loại bỏ được tình trạng cấu kết, lợi ích nhóm trong việc để cho các dự án "đắp chiếu" tồn tại như hiện nay.

Chỉ rõ người chịu trách nhiệm khi để dự án chậm tiến độ

LS. Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho hay, thực trạng nhiều dự án treo hàng thập kỷ không bị thu hồi là vấn nạn đã diễn ra từ nhiều năm nay, bắt nguồn từ những bất cập trong hệ thống luật, nhưng vẫn chưa giải quyết được. Theo quy định, một dự án đầu tư nếu sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai đã đề ra sẽ bị thu hồi.

Cụ thể, Luật Đất đai 2003 quy định, những dự án đó sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần tài sản đã đầu tư trên đất, trừ trường hợp các dự án được UBND cấp tỉnh gia hạn. Đến Luật Đất đai 2013, sửa thành các dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, tại Luật Đầu tư thì quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút phép đầu tư.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, mỗi luật đưa ra một mốc thời gian khác nhau làm khó cho việc xử lý các dự án chậm triển khai, bên cạnh đó quy định về gia hạn, số lần được gia hạn nên nếu tính tổng ra, các dự án có thể được "treo" tới 5 - 6 năm.

Trên thực tế danh sách các dự án lớn chậm tiến độ, "treo" hay "đắp chiếu" tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hiện nay đều đã quá những mốc thời gian cho phép rất nhiều. Hầu hết đều là những dự án quy mô rất lớn, chậm trễ hàng thập kỷ, nghĩa là vấn đề không còn chỉ nằm ở luật mà có trách nhiệm rất lớn từ những người triển khai.

Dù vậy, công tác thu hồi các dự án này cũng không dễ dàng. Cụ thể, với những dự án do Nhà nước triển khai thì có thể dễ dàng tuyên bố dừng ngay được, nhưng các dự án đã có chủ đầu tư cắm cọc thì sẽ rất khó khăn. Dù doanh nghiệp bỏ ra 1 đồng cũng là tài sản hợp pháp của họ. Trong khi một dự án có nhiều lý do dẫn đến vướng mắc, không thể triển khai. Nếu trường hợp không đàm phán được với chủ đầu tư thì kể cả với doanh nghiệp vi phạm, Nhà nước cũng không thể thu hồi tài sản hợp pháp của họ. Với trường hợp các dự án đã có công trình xây dựng dang dở thì còn phức tạp hơn.

Dù với bất cứ lý do gì, LS. Trương Thanh Đức cũng cho rằng, các dự án chậm trễ nhiều năm để lại ảnh hưởng rất nặng nề cho người dân, cho nền kinh tế và sự phát triển của đô thị. Vì thế, cần có chế tài và chỉ rõ người chịu trách nhiệm.

Trước thực trạng 700 dự án chậm tiến độ tại Hà Nội và nhiều dự án khác chậm tiến độ khác đang tồn tại tại các tỉnh, thành phố trên cả nước, LS. Trương Thanh Đức kiến nghị cần sửa từ gốc của vấn đề, đó là thống nhất và đồng bộ các quy định pháp luật về thời gian dự án được cấp phép, thời hạn thu hồi đất đối với các dự án làm sai quy hoạch hoặc sau bao lâu không triển khai thì bị thu hồi. Tiếp đó, Quốc hội cần ban hành luật với chế tài cụ thể đối với các dự án "treo" quá hạn, trong đó phân loại cụ thể: Nếu dự án chậm lỗi do phía chính quyền thì phải đền bù thỏa đáng thiệt hại của cả người dân và chi phí cơ hội cho chủ đầu tư. Đồng thời, chỉ rõ người chịu trách nhiệm cá nhân là người phê duyệt hay có trách nhiệm dỡ bỏ dự án, không quy trách nhiệm về phía Nhà nước một cách chung chung như hiện nay.

Nếu lỗi thuộc về chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, cố tình chây ỳ thì xử phạt thật nặng, đền bù cho người dân, thậm chí yêu cầu khởi tố. Khi luật được thống nhất, cơ quan quản lý mới dễ dàng thực hiện các bước tiếp theo trong công tác thu hồi.

Để thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg (ngày 03/01/2018) của Thủ tướng Chính phủ về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo các địa phương tổ chức thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo số liệu báo cáo của 48 tỉnh, thành phố cho thấy có 3.088 dự án công trình chậm triển khai thực hiện với tổng diện tích 80.453,2ha. Trong đó, có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng, với tổng diện tích là 60.332,1ha.

Ngoài ra, còn có 732 dự án với diện tích là 7.488ha đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư nhưng chậm làm thủ tục giao đất, thuê đất để triển khai thực hiện dự án và 289 dự án với diện tích 12.632,9ha đã có quyết định, thông báo thu hồi đất để giao đất đã lâu nhưng không thực hiện.

Kết quả xử lý vi phạm tại 38 tỉnh trong số 48 tỉnh có báo cáo, cho thấy đã thực hiện xử lý 1.336 dự án chậm triển khai với tổng diện tích 22.707,9ha. Trong đó, thu hồi đất của 309 dự án với diện tích 9.033,5ha, gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng 195 dự án với diện tích 798,5ha.

Ngoài ra, còn hủy bỏ quyết định hoặc thông báo thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư tại 100 dự án với diện tích 5.387.8ha, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư do chậm làm thủ tục giao đất 732 dự án với tổng diện tích 7.488ha.