Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai: "Biến" đất công nghiệp thành đất ở, diện tích NOXH nguy cơ biến mất?

Năm 2007, tỉnh Hà Tây (cũ) đã cho Công ty Phong Phú thuê để đầu tư xây dựng Cụm Công nghiệp Đồng Mai. Tuy nhiên, sau các lần điều chỉnh quy hoạch, nhiều diện tích đất thu hồi làm cụm công nghiệp nay đã được quy hoạch thành đất ở thuộc Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai. Đáng nói, cùng với những lần điều chỉnh quy hoạch, diện tích đất dành cho phát triển, xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) cũng ngày một ít đi.

Từ Cụm Công nghiệp “biến” thành khu nhà ở Như Thương Trường đã thông tin trong bài viết“Dự án khu nhà ở sinh thái Đồng Mai 'ôm' đất gần 20 năm, bỏ hoang vẫn không bị thu hồi?”

về Dự án khu nhà ở sinh thái Đồng Mai của chủ đầu tư dự án Công ty CP đầu tư phát triển Phong Phú (Công ty Phong Phú) bị cử tri kiến nghị xem xét, thu hồi do gần 20 năm được giao đất nhưng không triển khai xây dựng, gây lãng phí tài nguyên đất, chậm trễ trong phát triển kinh tế vùng và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân.

Theo đó, dự án có diện tích hơn 225 ha năm tại các xã: Đồng Mai, Yên Nghĩa, Phú Lãm, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây (cũ) (nay là các phường: Đồng Mai, Yên Nghĩa, Phú Lãm, quận Hà Đông) đầu tiên được quy hoạch để đầu tư xây dựng Cụm Công nghiệp Đồng Mai. Khu vực quy hoạch này cũng nằm sát bên khu vực Cụm Công nghiệp Thanh Oai đang hiện hữu.

Dự án nhà ở sinh thái Đồng Mai trước đây là diện tích được Quy hoạch xây dựng Cụm Công nghiệp Đồng Mai.

Cụ thể, năm 2007, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) đã ban hành quyết định thu hồi khoảng hơn 225ha đất này và giao Công ty Phong Phú thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng và quản lý hạ tầng kỹ thuật sau đầu tư Cụm Công nghiệp Đồng Mai. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập tỉnh Hà Tây vào TP Hà Nội năm 2008, UBND TP Hà Nội có chủ trương di dời các khu công nghiệp ra khỏi khu vực phát triển đô thị, do đó dự án Cụm công nghiệp Đồng Mai không còn phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế của Thủ đô.

Từ điều kiện này, Công ty Phong Phú đã đề nghị UBND TP Hà Nội điều chỉnh quy hoạch Cụm Công nghiệp Đồng Mai và điều chỉnh chức năng từ cụm công nghiệp thành Khu đô thị Đồng Mai.

Đề án điều chỉnh, kiến nghị này của chủ đầu tư đã được UBND TP Hà Nội chấp nhận về chủ trương vào năm 2009 theo quyết định số 4589/QĐ-UBND ngày 7/9/2009 về việc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai tỉ lệ 1/2000. Tuy nhiên, thành phố cũng yêu cầu chủ đầu tư phải dành khoảng 50% diện tích đất để xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp và 50% diện tích còn lại để công ty đầu tư kinh doanh theo quy định.

Và đến ngày 11/8/2013, UBND TP Hà Nội ban hành quyết định số 4860-QĐ/UBND về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 để Công ty Phong Phú thực hiện các bước chuyển đổi sang xây dựng đô thị. Dấu mốc này đã chính thức ghi nhận khu vực ban đầu được quy hoạch xây dựng Cụm Công nghiệp chính thức được chuyển mục đich quy hoạch sang đất ở, xây dựng khu đô thị Đồng Mai.

Tại thời điểm từ năm 2009 đến năm 2013, dự án chưa được tiến hành triển khai đầu tư xây dựng như 240 dự án khác trên địa bàn thành phố bởi phải “chờ” quy hoạch chung Thủ đô được phê duyệt. Tuy nhiên, đến tháng 8/2013, quy hoạch chung thủ đô đã chính thức được phê duyệt nhưng thời gian sau đó và đến nay, dự án vẫn “án binh bất động.”

Và như một điểm kết, khẳng định bước “biến hình” thành công của khu vực, ngày 21/5/2015 UBND TP Hà Nội chính thức có Quyết định 2282/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai, tỷ lệ 1/500, với tổng diện tích khoảng 214ha, dân số 10.094 người.

Không tuân thủ Nghị quyết của HĐND TP, diện tích nhà ở xã hội nguy cơ biến mất?

Theo Quyết định 2282/QĐ-UBND về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai tỷ lệ 1/500 được TP Hà Nội công bố, dự án được đầu tư xây dựng với mục tiêu tạo lập trục đô thị mới hiện đại đồng bộ, theo Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai, tỷ lệ 1/500 đã được UBND TP phê duyệt tại Quyết định số 5089/QĐ-UBND ngày 03/10/2014. Nhằm triển khai thực hiện tiến trình phát triển chung của TP Hà Nội đến năm 2020 cũng như khớp nối quy hoạch vùng thủ đô.

Cùng với đó, ý tưởng thiết kế là khu đô thị sinh thái đa năng gồm đầy đủ dịch vụ tiện ích, môi trường sống lý tưởng đầy mầu xanh mang tầm vóc khu vực, với diện mạo hiện đại và kiến trúc độc đáo, khu nhà ở sinh thái Đồng Mai bao gồm các phân khu chức năng và các dịch vụ tiện ích như: Khu công viên cây xanh và hồ điều hòa; Công trình hỗn hợp; Trung tâm thời trang lớn nhất Đông Nam Á; Sân tập golf 7 lỗ thực địa chuẩn quốc tế rộng 28ha; Khu vui chơi giải trí; Khu resort nghỉ dưỡng 5 sao; Khu vườn thú; Trung tâm dưỡng lão và chăm sóc sức khỏe; Trường học quốc tế; Khu làng nghề truyền thống. Quy hoạch chi tiết cũng nêu rõ xây dựng khu nhà ở sinh thái có môi trường cảnh quan đa dạng, kết hợp hài hòa với cây xanh, mặt nước, các nhóm nhà ở và công trình dịch vụ thấp tầng, mật độ xây dựng thấp £ 30%, phù hợp các quy định đối với hành lang xanh,..

Đáng chú ý, theo Quyết định 2282/QĐ-UBND ngày 21/5/2015 về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai tỷ lệ 1/500 này, phần ranh giới nêu rõ: Phía nam dự án giáp xã Bích Hòa, huyện Thanh Oai và Dự án đầu tư Khu nhà ở cho cán bộ, sỹ quan quân đội có khó khăn về nhà ở tại khu vực Đồng Mai. Như vậy, Dự án đầu tư Khu nhà ở cho cán bộ, sỹ quan quân đội có khó khăn về nhà ở tại khu vực Đồng Mai hoàn toàn độc lập với dự án Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai.

Đến ngày 29/05/2018 UBND TP Hà Nội tiếp tục ban hành quyết định 2611/QĐ-UBND phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000, mà cụ thể hơn là điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 trước đó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc UBND TP Hà Nội lại mất công làm công tác quy hoạch lại từ đầu, mặc dù dự án này đã phải mất đến 10 năm lập quy hoạch, và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 trước đó.

Sau đó, ngày 04/10/2019, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 5515/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000. Đáng chú ý, trong phần nội dung căn cứ lập văn bản này đã không nhắc đến quyết định 2282/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước đó được lập ngày 21/5/2015, mà đây lại là một văn bản quan trọng trong công tác quy hoạch.

Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 được UBND TP Hà Nội phê duyệt và công bố theo Quyết định 5515/QĐ-UBND ngày 04/10/2019.

Có thể thấy, quy hoạch chi tiết 1/500 khu nhà ở sinh thái Đồng Mai đã được lập trước 04 năm so với Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000. Thực chất là việc lập Quy hoạch phân khu 1/2000 này sẽ dẫn đến điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 trước đó. Như vậy có thể thấy việc quy hoạch khu vực Đồng Mai tạm thời trong 10 năm nay khá luẩn quẩn.

Mà lưu ý rằng việc lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết phải theo thứ tự nhất định bởi Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định quy hoạch chi tiết cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Điều này có nghĩa là về thứ tự bản quy hoạch chi tiết ra đời sau khi có quy hoạch phân khu.

Sự luẩn quẩn, rối ren liên quan đến quy hoạch khu vực, dự án này còn thể hiện tại văn bản phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 ngày 29/5/2018, thì khu vực này được phân ra thành 2 khu vực là: Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai và khu nhà ở xã hội cho cán bộ, sĩ quan quân đội khó khăn về nhà ở tại phường Đồng Mai. Tuy nhiên, tại văn bản quy hoạch phân khu khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 ngày 4/10/2019 lại không xuất hiện cụm từ “Khu nhà ở xã hội cho cán bộ, sĩ quan quân đội khó khăn về nhà ở” mà thay vào đó phân bổ thành 6 ô quy hoạch ký hiệu A, B, C, D, E, F và đường giao thông. Các chức năng sử dụng đất gồm: Đất cây xanh đô thị, đất trường trung học phổ thông, đất công cộng đơn vị ở, đất cây xanh đơn vị ở, đất trường mầm non, đất nhóm nhà ở, đất bãi đỗ xe tập trung...

Ngoài câu chuyện về thứ thự lập các quy hoạch, bàn sâu hơn về nội dung chi tiết của các quy hoạch được duyệt, càng cho thấy những vấn đề nổi cộm liên quan đến dự án này. Theo đó, quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/2000 được duyệt năm 2019, quy mô diện tích đất của Khu vực Đồng Mai được phê duyệt tăng lên mức 226ha, dân số tăng lên 19.500 người. Trong đó, có diện tích 64,049ha dành cho đất nhà ở gồm: nhóm nhà ở thấp tầng sinh thái 51,113ha và nhóm nhà ở xã hội chung cư 12,936ha. Điều này có nghĩa là diện tích đất dành cho phát triển nhà ở xã hội được quy định tương đương với tỷ lệ 20,2% diện tích đất ở.

Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội tại dự án ngày càng “teo tóp”, có nguy cơ biến mất khi không tuân thủ Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2017 của HĐND TP Hà Nội?

Điều này đã không tuân thủ theo yêu cầu của TP Hà Nội thời điểm duyệt chủ trương cho chuyển đổi từ Cụm Công nghiệp thành đất ở, đó là chủ đầu tư phải dành khoảng 50% diện tích đất để xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp và 50% diện tích còn lại để công ty đầu tư kinh doanh theo quy định.

Đáng nói hơn, diện tích cho phát triển nhà ở xã hội tương đương với tỷ lệ 20,2% diện tích đất ở này cũng vi phạm nghiêm trọng quy định tại Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2017 của HĐND TP Hà Nội do Chủ tich HĐND thời điểm đó bà Ngô Thị Doãn Thanh ký ban hành. Nghị quyết quy định cụ thể: “Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.”

Và mới đây nhất, ngày 05/8/2020, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng ký ban hành Quyết định số 3433/QĐ-UBND về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/500 tại các phường Đồng Mai, Phú Lãm, Yên Nghĩa, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Quyết định nêu rõ, duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/500 [thay thế Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai, tỷ lệ 1/500 (Quyết định số 2282/QĐ-UBND ngày 21/5/2015 của UBND Thành phố) và Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ, sỹ quan quân đội khó khăn về nhà ở, tỷ lệ 1/500 (Quyết định số 2615/QĐ-UBND ngày 26/5/2016 của UBND Thành phố)]. Cùng với đó, yêu cầu Quy hoạch mới này phải tuân thủ đầy đủ Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô; Quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô Hà Nội; Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5515/QĐ-UBND ngày 04/10/2019 và cả Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố Hà Nội.

Thời hạn mà Công ty Phong Phú phải hoàn thành Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 3433/QĐ-UBND ngày 05/8/2020 đã qua từ lâu nhưng vẫn chưa có bất kỳ thông về việc Quy hoạch mới được duyệt.

Điều đáng nói, Quyết định số 3433/QĐ-UBND nêu rõ, đơn vị tổ chức lập quy hoạch là Công ty Phong Phú chịu trách nhiệm thực hiện theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố về quản lý đầu tư và xây dựng. Và thời hạn hoàn thành đồ án không quá 06 tháng kể từ ngày có Quyết định, tức trước ngày 05/04/2021, nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ thông về Quy hoạch chi tiết mới của Khu vực Đồng Mai này. Liệu đây có phải là nguyên nhân khiến dự án vẫn “án binh bất động”, và đơn vị thực hiện – chủ đầu tư Công ty Phong Phú sẽ phải chịu trách nhiệm như thế nào về sự chậm trễ này?

Có thể thấy, từ việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, thay đổi quy hoạch,… của dự án này vẫn đang vấp phải nhiều “chướng ngại vật”, từ đó khiến dự án chưa hẹn ngày khởi công. Liệu đơn vị nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết sẽ “cụ thể hoá” ra sao các yêu cầu để đảm bảo đúng chủ trương của Hà Nội và các quy định pháp luật, hài hòa lợi ích đầu tư? Cùng với đó, còn vấn đề người dân đang hoài nghi về diện tích đất ở dành cho mục đích nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà ở công nhân… đã bị “xén” dần mòn qua các lần điều chỉnh? Thực hư mối quan hệ giữa 2 dự án Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai và dự án Khu nhà ở xã hội cho cán bộ, sĩ quan quân đội khó khăn về nhà ở? Và đặc biệt, ai đang đứng sau, sở hữu dự án này, chịu trách nhiệm triển khai các công việc khi cổ đông lớn nhất đã thoát vốn khỏi chủ đầu tư?