Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2025

Bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Thị trường bất động sản bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, theo nhận định từ Hội môi giới bất động sản (VARS), thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Cụ thể, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, giúp giá bất động sản tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch trong ngắn hạn.

Song, mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới. Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

"Mặc dù vậy, với việc hoàn thiện và triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhiều vướng mắc từng bước được tháo gỡ, kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường phục và ổn định hơn trong thời gian tới", VARS nhận định.

Chuyên gia VARS dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024. Thực tế cho thấy, nhiều dự án cũng có kế hoạch ra hàng để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Riêng tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm trong năm 2025. Trong khi đó, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành tâm điểm thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân. VARS cho rằng, nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường.

"Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán neo cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại", chuyên gia đánh giá.

Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt. Mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng.

VARS cho rằng, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai. Trong khi đó, đất nền đã tách thửa, có đầy đủ pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng xuống tiền.

Ba kịch bản của thị trường bất động sản

Đánh giá chung về thị trường BĐS năm 2025, PGS. TS. Trần Kim Chung Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với 5 rủi ro chính gồm: Các rủi ro quốc tế; rủi ro kinh tế vĩ mô; rủi ro chính sách, cơ chế; rủi ro thị trường; rủi ro đối tác, tuy nhiên, những rủi ro này sẽ tối thiểu hóa.

Trong bối cảnh đó, PGS.TS. Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản của thị trường bất động sản trong năm 2025.

Kịch bản trung tính, thị trường có dấu hiệu tăng nhiệt nhưng không mạnh. Đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất, rõ nét nhất trong bối cảnh cuối năm 2024.

Kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, các phân khúc đều tăng trưởng mạnh mẽ. Dù vậy, kịch bản này sẽ rất ít khả năng xảy ra.

Kịch bản khó khăn, là kịch bản không ai mong muốn nhất, ít có khả năng xảy ra, đó là thị trường đi xuống. Tuy nhiên, vẫn có thể xảy ra nếu xuất hiện những yếu tố bên ngoài nền kinh tế.

Với nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định trong năm 2025 (Ảnh minh họa)

Trước những tác động bất lợi đối với thị trường bất động sản, PGS,TS. Trần Kim Chung kiến nghị tiếp tục đẩy mạnh công tác thể chế hóa các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là công cụ thuế và các công cụ tài chính phái sinh. Đồng thời, khẩn trương thông qua Luật Thuế bất động sản. Ngoài ra, hiện thực hóa các cơ chế và đưa vào thực thi cơ chế, như thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch tạo vốn phát triển hạ tầng.

PGS.TS. Trần Kim Chung cũng đề nghị đồng bộ hóa các quy hoạch trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Điều quan trọng nhất là cần được đồng bộ hóa các quy hoạch và đặt trên nền bản đồ giải thửa.

Ngoài ra, tập trung rà soát, thống nhất, đồng bộ hóa kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng và sản xuất trên địa bàn tỉnh thông qua đồng bộ hóa quy hoạch và kế hoạch triển khai các quy hoạch, từ đó, có chương trình hành động cấp tỉnh về phát triển đô thị, nông thôn và các công trình hạ tầng, các dự án bất động sản.

“Thị trường bất động sản năm 2025 phát triển theo hướng bùng nổ nếu hội tụ cùng lúc thể chế hóa đầy đủ các văn bản liên quan; đồng bộ hóa quy hoạch; tài chính hóa đầy đủ các công cụ phái sinh; số hóa các thông tin thị trường và khu biệt hóa đến thửa công tác quản lý đất đai, bất động sản”, ông Chung nói.

Nguồn: Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2025