Tự vẽ dự án, phân lô bán nền rồi kiện ngược lại khách hàng

Điều đáng nói hơn là trước đó, Công ty Đăng Quang đã kiện ngược lại bà Hà để đòi vô hiệu hóa hai thỏa thuận mua bán 40 lô đất mà chính Công ty Đăng Quang đã tự vẽ ra.

Theo bản thỏa thuận được lập vào ngày 5/11/2014 giữa Công ty Đăng Quang và bà Vũ Thị Thanh Hà (ngụ quận 1, TP Hồ Chí Minh) thì, Công ty Đăng Quang (đại diện là ông Nguyễn Hàn Phong, chức vụ giám đốc) đồng ý cho bà Hà góp vốn mua 35 lô đất tọa lạc tại phường Linh Đông, quận Thủ Đức (nay là TP Thủ Đức) theo bản phân lô do Công ty Đăng Quang lập. Tổng giá trị vốn góp là 14 tỷ đồng. Bà Hà đã giao đủ tiền cho Công ty Đăng Quang. Đến ngày 13/4/2015, hai bên tiếp tục ký bản thỏa thuận góp vốn lần 2, theo đó, bà Hà góp 2 tỷ đồng để mua 5 lô đất cũng ở vị trí trên và Công ty Đăng Quang đã nhận đủ tiền.

Cả hai bản thỏa thuận này thể hiện rõ trách nhiệm của Công ty Đăng Quang là phải bảo quản hiện trạng khu đất trong thời gian chưa giao đất cho bà Hà; không được thế chấp, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người khác; phải chịu tất cả các khoản thuế, lệ phí liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất cho bà Hà. Nội dung thỏa thuận như thế là rõ ràng, thể hiện ý chí của hai bên. “Công ty Đăng Quang có đưa cho tôi bản sao của 12 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 17.300m2 và cho biết họ sẽ xây dựng dự án tại đây lấy tên gọi là Lý Tế Xuyên. 40 lô đất có mã số hẳn hoi mà tôi mua nằm trong số 204 lô đất thuộc dự án này nên tôi tin tưởng”- Bà Hà cho biết.

Thế nhưng, suốt nhiều năm liền, Công ty Đăng Quang không thực hiện theo thỏa thuận. Bà Hà hối thúc giao đất thì Công ty Đăng Quang viện nhiều lý do để trì hoãn. Đôi bên cũng có gặp gỡ để bàn bạc tháo gỡ vướng mắc nhưng chưa đi đến thống nhất. Đến tháng 4/2022, bà Hà nhận được văn bản của Tòa án Nhân dân TP Thủ Đức thông báo Công ty Đăng Quang khởi kiện yêu cầu tuyên bố 2 bản thỏa thuận trên vô hiệu nhưng không đoái hoài gì đến quyền lợi của bà Hà cũng như bồi thường thiệt hại mà Công ty Đăng Quang đã gây ra.

Theo biên bản hòa giải lập ngày 24/11/2022 của TAND TP Thủ Đức, phía nguyên đơn - Công ty Đăng Quang cho rằng không có việc thỏa thuận bán cho bà Hà 40 lô đất mà công ty Đăng Quang chỉ nhận tách thửa hai thửa đất số 666 và 617 tờ bản đồ 22 phường Linh Đông mà bà Hà chuyển nhượng từ ông Hồ Huệ Giàu. Hai thửa đất này có tổng diện tích khoảng 3.500m2, trong đó 2.400m2 được phân thành 40 lô đất, phần diện tích còn lại được xem là thù lao và chi phí để Công ty Đăng Quang thực hiện các công việc theo yêu cầu của bà Hà.

Ngược lại, phía bà Hà cho rằng, để thực hiện cái gọi là dự án Lý Tế Xuyên, Công ty Đăng Quang đã “gom” 12 thửa đất để làm dự án rồi nhờ những người góp vốn mua các lô đất, đứng tên dùm, chứ bà không phải là chủ sử dụng thật sự của hai thửa đất. Bằng chứng là bà chỉ thanh toán trực tiếp cho công ty Đăng Quang 16 tỷ đồng để mua 40 lô đất. Còn công ty Đăng Quang chuyển nhượng 2 thửa đất trên từ ông Hồ Huệ Giàu như thế nào, giá cả ra sao bà Hà không được biết.

Ngay cả giấy giao nhận tiền được lập ngày 24/3/2015 do Công ty Đăng Quang cung cấp cho tòa thể hiện, chính ông Nguyễn Hàn Phong, đại diện Công ty Đăng Quang trả số tiền 16 tỷ đồng cho gia đình ông Hồ Huệ Giàu để chuyển nhượng 2 thửa đất, và đề nghị để cho bà Hà đứng tên người nhận chuyển nhượng. Nếu bà Hà là người thật sự chuyển nhượng đất từ ông Hồ Huệ Giàu thì chẳng có lý do gì phải nhờ công ty Đăng Quang thanh toán dùm cho ông Hồ Huệ Giàu?.

“Thời điểm chuyển nhượng, hai thửa đất này là đất trồng cây hàng năm, không có đường vào, được quy hoạch là đất công trình công cộng và đất giao thông. Tôi là người dân bình thường liệu có dám bỏ ra 16 tỷ đồng chuyển nhượng một khu đất chẳng sử dụng được gì? Chỉ có Công ty Đăng Quang, họ bảo có mối “quan hệ mạnh” nên mới có thể thay đổi quy hoạch và làm dự án nên tôi mới tin tưởng mua 40 lô đất nói trên”- bà Hà cho biết. Lời này của bà Hà là có cơ sở bởi ngay trong trình bày của Công ty Đăng Quang tại tòa cũng cho biết, công ty này đã biết trước được thông tin khu đất sẽ được thay đổi từ đất công trình công cộng thành đất khu dân cư!?.

Mặt khác, cũng trong biên bản hòa giải nói trên, Công ty Đăng Quang thừa nhận, 40 lô đất mà bà Hà mua nằm rải rác ở các thửa đất khác chứ không phải nằm trọn trên hai thửa đất mà công ty Đăng Quang cho rằng bà Hà đã mua. Bằng chứng này đã thể hiện rõ, không có chuyện Công ty Đăng Quang chỉ nhận tách thửa hai thửa đất mua từ ông Hồ Huệ Giàu mà thực chất 40 lô đất này nằm trong 1 dự án mà Công ty Đăng Quang đã tự vẽ ra.

Cũng theo trình bày của Công ty Đăng Quang: “Vào năm 2021, theo quy hoạch mới thì diện tích 2 thửa đất nói trên thay đổi thành đất nhóm nhà ở xây dựng mới và có một phần nhỏ là đất cây xanh mà loại đất này không được phân lô, tách thửa. Vì vậy, Công ty Đăng Quang không thể thực hiện chuyển mục đích và tách thửa đối với các lô đất trên. Như vậy, đây là sự việc khách quan mà Công ty Đăng Quang không thể lường trước được và việc phân lô không thể thực hiện như dự định ban đầu”. Lập luận này của Công ty Đăng Quang càng thể hiện rõ Công ty này đã lập dự án “ma”, tự vẽ bản đồ phân lô rồi bán cho khách hàng, đến khi gặp trục trặc không thể “xin” được dự án phân lô bán nền thì “lật kèo”, kiện ngược khách hàng ra tòa.

“Nội dung của hai bản thỏa thuận nêu trên đã thể hiện rất rõ bản chất là một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Vũ Thị Thanh Hà và Công ty Đăng Quang. Do vậy, Công ty Đăng Quang phải có nghĩa vụ chuyển nhượng cho bà Hà 40 lô đất đúng vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý như đã cam kết tại hai bản thỏa thuận…”- Luật sư Lê Nguyên Hòa (Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH LHLegal) đưa ra nhận định.