Từ ngày 1/8, người mua chung cư mini cần lưu ý gì?

Phần lớn chung cư mini hiện tại biến tướng từ nhà riêng lẻ, rất khó để cấp sổ.

Điều kiện xây dựng khắt khe

Theo đó, tại Điều 57, Luật Nhà ở 2023 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini) đã quy định rõ các điều kiện được cấp sổ hồng. Cụ thể, với chung cư mini từ hai tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, TP về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng.

Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các điều kiện, tiêu chuẩn, quản lý và hoạt động của chung cư mini sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể.

Trước sự cởi mở của quy định mới, nhiều kỳ vọng "chương mới" cho những người mua chung cư mini sẽ mở ra. Tuy nhiên, theo LS Đỗ Thị Thanh Nhàn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, thực tế trước đây, khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện sau: có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín; có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Tuy nhiên, việc tồn tại chung cư mini không phép chủ yếu do có yêu cầu với quy chuẩn về diện tích riêng, chung, hạ tầng, theo đó nhiều cá nhân đã xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi "biến tướng" thành chung cư mini để bán.

Theo đó, với quy định mới tiếp tục yêu cầu đặc biệt về các điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy, việc cấp sổ cho các chung cư mini đã xây dựng là rất khó. Các quy định mới sẽ là căn cứ để phát triển dòng sản phẩm này an toàn, bền vững hơn.

Đồng quan điểm, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cũng cho rằng mặc dù đã có quy định đối với loại hình này, nhưng dường như nhiều căn hộ “chung cư mini” đã bàn giao, đưa vào sử dụng các năm qua vẫn “nằm ngoài pháp luật”, không thực sự là chung cư, nhưng cũng không phải nhà ở riêng lẻ của người dân và cũng rất khó đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng.

Người mua lưu ý gì?

Theo LS Nguyễn Thanh Hà, việc quản lý sẽ siết lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini, các điều kiện để được cấp phép cũng không hề đơn giản, do đó, người mua phải hết sức tỉnh táo trước các dự định mua chung cư mini trong thời gian tới.

Người mua nhà nên lưu ý vấn đề pháp lý khi mua chung cư mini. Ảnh: DH

Đưa ra lời khuyên với người mua, LS Nguyễn Thanh Hà lưu ý trước khi mua chung cư mini phải kiểm tra được tình trạng pháp lý của chủ đầu tư và thông tin về căn chung cư đó.

Thứ nhất, cá nhân muốn xây chung cư mini để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, người mua phải có được ít nhất các giấy tờ sau đây từ chủ đầu tư và tất cả thông tin phải được xác nhận từ chính quyền địa phương như: Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng, giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn, căn hộ cấp bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng giữa căn hộ bạn mua với các căn hộ liền kề hoặc nhà riêng lẻ chiếm bao nhiêu %, tỷ lệ quy hoạch của thành phố.

Ngoài ra, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ sau đây: Bản sao có công chứng sổ đỏ của mảnh đất; Bản sao có công chứng giấy phép xây dựng; Bản sao có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Hồ sơ phòng cháy chữa cháy…

Đa số chung cư mini hiện nay sau khi xây dựng được “phù phép” dưới dạng công trình nhà ở riêng lẻ, thì sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân (thường là chủ đầu tư). Đây là lý do số lượng sổ hồng được cấp cho từng căn hộ chung cư mini hiện nay rất ít.

"Người dân mua chung cư mini phải xem xét, cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo quyền lợi của mình" - LS Nguyễn Thanh Hà lưu ý.

Nguồn: Từ ngày 1/8, người mua chung cư mini cần lưu ý gì?