Giải pháp giảm giá cho nhà ở xã hội

Cần các ưu đãi để chủ đầu tư có thể cân đối lợi luận và giảm giá bán nhà ở xã hội.

Kế thừa quy định cho phép tăng hệ số sử dụng đất

Cụ thể, góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, HoREA cho biết Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành là quy định đúng và đã được thực tiễn kiểm nghiệm nên cần được kế thừa và bổ sung vào khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định sẽ tác động tích cực và thúc đẩy việc thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Với quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất, bởi lẽ với cùng một diện tích đất thì dự án nhà ở xã hội sẽ tạo được nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần nguồn cung căn hộ của dự án nhà ở thương mại.

Việc cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần càng chứng minh tính đúng đắn về tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội (quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023).

Cũng theo HoREA, quy định trên cũng sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, do số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn (được tăng khoảng 1,5 lần).

Đặc biệt điều kiện trên cũng khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Bởi lẽ, nếu không cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần thì các doanh nghiệp sẽ lựa chọn sử dụng các quỹ đất mà mình đang có, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại để kinh doanh thay vì làm nhà ở xã hội.

HoREA cho biết, thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nên với quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản.

Quy định chặt chẽ về cơ chế hoán đổi quỹ đất tương đương

HoREA cũng đề nghị bổ sung cụm từ có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án vào điểm b khoản 1 Điều 18 Dự thảo Nghị định quy định trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Quỹ đất hoán đổi tương đương không thể chỉ tương đương về diện tích.

Bởi lẽ, việc quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm nguyên tắc có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án, không thể áp dụng có diện tích đất ở tương đương với quỹ đất nhà ở xã hội (hoán đổi) như quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 Dự thảo Nghị định,

“Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó đã quy định rất uyển chuyển, linh hoạt, nhưng khoản 1 Điều 18 Dự thảo Nghị định lại quy định quá cứng khi chỉ quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong cùng đô thị (cấp huyện) nơi có dự án đó" - HoREA phân tích.

Do vậy, HoREA đề nghị quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề) nơi có dự án đó là hợp tình hợp lý và tương đồng với cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nguồn: Giải pháp giảm giá cho nhà ở xã hội