Xây dựng khung chính sách vượt trội về giá đất

Cụ thể, theo HoREA, để bảo đảm tính ổn định, nhất quán và đồng bộ của chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách thu hút đầu tư và không để xảy ra tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư và định hướng thu hút đầu tư, cần sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều 38 Dự thảo Nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư và chia thành 2 đoạn rõ ràng.

HoREA kiến nghị sớm hoàn thiện cơ chế ưu đãi tiền sử dụng đất. ẢNH: LV

Miễn tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất thuê hoặc trong thời gian xây dựng cơ bản hoặc sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều 39 của Nghị định này.

Giảm tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ % trên số tiền thuê đất theo quy định tại Điều 40 của Nghị định này.

Bởi lẽ, khoản 14 Điều 38 Dự thảo Nghị định chưa quy định chi tiết đầy đủ nội dung điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã quy định 1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp: Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Do khoản 14 Điều 38 Dự thảo Nghị định sử dụng từ hoặc nên sẽ có 3 trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể xảy ra:

Trường hợp 1, sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư.

Trường hợp 2, sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh tại địa bàn ưu đãi đầu tư.

Trường hợp 3, sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng khoản 14 Điều 38 Dự thảo Nghị định là căn cứ để xây dựng chi tiết chính sách miễn tiền thuê đất tại Điều 39 Dự thảo Nghị định và chính sách giảm tiền thuê đất tại Điều 40 Dự thảo Nghị định nên việc sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều 38 Dự thảo Nghị định là rất cần thiết để quy định chi tiết đầy đủ điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, để bảo đảm tính ổn định, nhất quán và đồng bộ của chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách thu hút đầu tư và không để xảy ra tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư và định hướng thu hút đầu tư của nước ta, Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm k và điểm h khoản 1 Điều 39 Dự thảo Nghị định về miễn tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư, trên cơ sở kế thừa một số quy định tại Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP:

Sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghệ cao theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy định tại Điều 204 Luật Đất đai.

Sử dụng đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Việc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo từng dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc trong khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định của Nghị định này và pháp luật về đầu tư.

Danh mục địa bàn được hưởng ưu đãi tiền thuê đất áp dụng đối với địa bàn có địa giới hành chính cụ thể hoặc vùng liên huyện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Theo HoREA, điểm i khoản 1 Điều 39 Dự thảo Nghị định chưa quy định chi tiết đầy đủ nội dung điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 và cũng chưa quán triệt đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai đã định hướng chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư.

Như vậy, điểm i khoản 1 Điều 39 Dự thảo Nghị định chỉ còn quy định 1 trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất, nên đã thu hẹp đáng kể các trường hợp được miễn tiền thuê đất so với các quy định hiện hành về chính sách ưu đãi đầu tư, trong đó có chính sách miễn tiền sử dụng đất quy định tại Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 7, Điều 8 Nghị định 35/2017/NĐ-CP.

Với quy định tại điểm i khoản 1 Điều 39 Dự thảo Nghị định thì các nhà đầu tư, trong đó có các nhà đầu tư nước ngoài là sếu đầu đàn đầu tư vào các dự án sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư tại các khu kinh tế, khu công nghệ cao như Khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh, Khu công nghệ cao Hòa Lạc sẽ không còn được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do các địa phương này không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng không còn quy định chính sách miễn tiền sử dụng đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản nên chưa kế thừa chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành đã được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và có thể nhận xét là với các quy định tại khoản 14 Điều 38 và điểm i khoản 1 Điều 39 Dự thảo Nghị định đã làm vô hiệu hóa chính sách ưu đãi đầu tư đặc biệt đã được quy định tại Điều 20 Luật Đầu tư 2020 và Quyết định 29/2021/QĐ-TTg quy định về ưu đãi đầu tư đặc biệt.

HoREA cho rằng khoản 14 Điều 38 và điểm i khoản 1 Điều 39 Dự thảo Nghị định sẽ có thể tác động tiêu cực đến chính sách thu hút đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn, độ tin cậy, tính ổn định về chính sách và môi trường đầu tư của nước ta dưới mắt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo đó, hiệp hội này đề nghị Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đặc biệt quan tâm xem xét trước khi ban hành Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để xây dựng khung chính sách ưu đãi đầu tư vượt trội, có tính cạnh tranh cao, vừa bảo đảm lợi ích quốc gia, dân tộc cả trước mắt và trong trung hạn, dài hạn, vừa bảo đảm lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư, nhất là trong tình hình cạnh tranh quyết liệt giữa các nước nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, công nghệ cao, chip, công nghệ bán dẫn, điển hình là ngay cả Hoa Kỳ cũng vừa ban hành Luật về chip, công nghệ bán dẫn (Chip Act), hoặc ngay sau khi đến thăm và làm việc tại nước ta thì Tập đoàn NVIDIA đã quyết định đầu tư 200 triệu USD vào Indonesia để xây dựng Trung tâm dữ liệu AI.

Nguồn: Xây dựng khung chính sách vượt trội về giá đất