Hồi hộp chờ đợi đấu giá đất Thủ Thiêm

Kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2024 và 2025 đang nhận được sự chờ đợi từ cộng đồng doanh nghiệp và cư dân. Ảnh minh họa: Bảo Tín

Đấu giá nhiều lô đất vàng và 3.790 căn hộ chung cư

Theo thông tin mới nhất, hiện Sở TN&MT TP.HCM đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt. Nếu đấu giá thành công, đây có thể là cột mốc quan trọng trong phát triển đô thị TP.HCM.

Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. 3 lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 - 10/2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 - 11/2024.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11/2025, Thành phố dự kiến tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược có kết nối tốt với cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Năm 2021, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm không thành công khi các doanh nghiệp trúng đấu giá ở mức giá cao gấp 7 - 8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Chính vì vậy, hiện TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng. Cụ thể, Sở TN&MT TP.HCM đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Về cách xác định giá khởi điểm, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 5/2/2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, một số đề xuất sau đây có thể được cân nhắc như: sàng lọc nhà đầu tư, hoàn thiện quy trình…

Theo đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP, ban hành ngày 3/4/2023 có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trường hợp có hai công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá; phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật liên quan khác.

Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia: có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Theo các chuyên gia kinh tế, cần cụ thể hóa các tiêu chí như: kinh nghiệm nhà đầu tư; khả năng thực hiện dự án; nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.

Tránh những "vết xe đổ" trong quá khứ

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và/hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ, những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó, khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển.

Về khoản tiền đặt trước (cọc), chuyên gia bất động sản Đỗ Thị Thu Giang cho hay, quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản.

Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, tại khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

Tuy nhiên, Luật Đất đai quy định việc đấu giá (quyền sử dụng đất) theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Rút kinh nghiệm từ vụ đấu giá trước đây, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.

Tương lai của Thủ Thiêm, một khu đô thị mới quy mô lớn của TP.HCM, được kỳ vọng sẽ rất tươi sáng và phát triển mạnh mẽ. Với những cơ hội đầy hứa hẹn và tiềm năng lớn, kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2024 và năm 2025 đang nhận được sự chờ đợi từ cộng đồng doanh nghiệp và cư dân.

Nguồn: Hồi hộp chờ đợi đấu giá đất Thủ Thiêm