HoREA góp ý một số đề xuất và ý kiến cho dự thảo nghị quyết về nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền

Theo dự thảo hiện nay đang lấy ý kiến về 2 phương án quy định về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm.

Cụ thể, phương án 1: Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển dự án nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

HoREA góp ý một số đề xuất và ý kiến cho dự thảo nghị quyết về nhà ở thương mại.

Phương án 2: Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.

Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Theo HoREA, đề nghị chọn Phương án 1 quy định về “tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết” và hoàn thiện lại.

HoREA cho biết, với phương án 1 quy định việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và “không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được phê duyệt” là rất hợp lý, có tính linh hoạt cao và vẫn khống chế quy mô sử dụng đất để thực hiện “Nghị quyết thí điểm” bằng khoảng 1/3 tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của địa phương trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Hiệp hội đề nghị bổ sung cụm từ “cơ quan có thẩm quyền” vào cụm từ “đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” để bảo đảm tính chặt chẽ, logic của cấu trúc ngữ pháp và nội dung quy định pháp luật.

Hiệp hội đề nghị bỏ từ “dự án” trong cụm từ “nhu cầu phát triển dự án nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở”, bởi lẽ theo quy định tại Mục 2 Chương III Luật Nhà ở 2023 thì các địa phương phải xây dựng “chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” để đáp ứng “phát triển nhà ở” của địa phương, nên việc sử dụng cụm từ “nhu cầu phát triển dự án nhà ở” là chưa chính xác.

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định “Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua các tiêu chí dự án thí điểm đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 60% diện tích đất trong tổng số diện tích đất thực hiện thí điểm phải dành để phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương” để thực hiện một trong các mục đích của “Dự thảo Nghị quyết” là thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở trên thị trường đang “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân.

Lo ngại tình trạng “lợi ích nhóm”

Về phương án 2, Hiệp hội nhận thấy, việc ban hành cơ chế chính sách không nên “đo ni đóng giày” theo kiểu đáp ứng “đơn đặt hàng” vì có thể dẫn đến tình trạng “lợi ích nhóm” như một số quy định của Phương án 2.

Theo đó, với quy định tại điểm a “Nhà đầu tư đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành” chỉ cho phép 01 trường hợp “nhà đầu tư đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận” thì mới được tiếp tục thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mà trường hợp này thì đã được cho phép theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 nên không cần thiết quy định lại tại khoản 1 (theo Phương án 2) Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết”. Với quy định này thì “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” chỉ tạo lợi thế cho các nhà đầu tư “đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất”, không đảm bảo công bằng đối với các nhà đầu tư khác.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung mấu chốt chưa được quy định tại điểm a khoản 1 (theo Phương án 2) Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết” là chưa quy định trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở thương mại (mới) được thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với các loại “đất khác không phải là đất ở” như “đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất khác trong cùng thửa đất có đất ở” đã được quy định tại Điều 2 “Dự thảo Nghị quyết” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của “Dự thảo Nghị quyết thí điểm”. Với quy định này thì “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” không cho phép thí điểm đối với các nhà đầu tư có đề xuất dự án nhà ở thương mại (mới) nên cũng không đảm bảo công bằng đối với các nhà đầu tư.

Với quy định tại điểm b khoản 1 (theo Phương án 2) Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết” đối với trường hợp “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, nhưng chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc tự bồi thường, giải phóng mặt bằng và được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm”.

Với quy định tại điểm c khoản 1 (theo Phương án 2) Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết” đối với trường hợp “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị”, nhưng chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc chuyển đổi khu công nghiệp sang phát triển khu đô thị - dịch vụ” theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP.

Hiệp hội nhận thấy, tất các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 (theo Phương án 2) Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết” nếu đủ điều kiện thì đều thuộc đối tượng được xem xét có thể được đưa vào danh mục dự án thí điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết”.

Theo Hiệp hội, khoản 1 (theo Phương án 2) Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết” được xây dựng theo phương pháp liệt kê có thể chưa bao quát hết các trường hợp xảy ra trong thực tiễn.

HoREA đề nghị bỏ từ “thực hiện” trong cụm từ “dự án thực hiện thí điểm” tại tiêu đề Điều 4 do tại Điều 1 “Dự thảo Nghị quyết” đã quy định “(sau đây gọi là dự án thí điểm)”.

Nguồn:HoREA góp ý một số đề xuất và ý kiến cho dự thảo nghị quyết về nhà ở thương mại